こんにちは！
本記事は、土地や建物を探している方々に向けて販売図面の読み方をまとめたものです。
販売図面ってあれですよね、SUUMOとかでよく目にする物件情報のことですよね。
（↑販売図面の一例）
物件詳細情報に何やら色々と記載されていますが、とりあえず理解できるのは「築年月」や「駐車場の有無」だけ(・ω・)ノ
筆者もそんな感じで土地探しに非常に苦しんだ一人なので、少しでもこの記事が不動産をお探し中の皆さまの助けになれば幸いです。
実はこの物件情報を読み解けさえすれば大失敗を防げますし、勉強せずに不動産を探す行為は、ネギをしょったカモ同然です。
不動産は取引金額が大きいので、無知なド素人はまーじーでプロに搾取されまくります。
なのでとりあえず本記事では、物件詳細情報に記されている各項目の意味をわかりやすく解説致します。
本記事は非常に長いので、ご自身が気になった項目のみの解説を見る感じの方がいいと思います。
物件概要編は別記事で紹介していますので先にご覧頂いた方がいいと思います↓
こんにちは！ 本記事は、土地や建物探しをしている方々に向けて販売図面の読み方をまとめたものです。 販売図面ってあれですよね、SUUMOとかでよく目にする物件情報のことですよね。 （↑販売図面の一例） 物件詳細[…]
筆者が挙げた項目を意識することで少なくとも大失敗は防げると思いますので、是非とも本記事をご活用ください！
あくまで素人のブログなので、誤った認識や理解不足の解説もあるかもしれません。
その際は優しく訂正コメントをお願い致します。
では始めます(”◇”)ゞ
物件詳細情報
さて、前編で販売図面の大まかな概要はご理解して頂けたと思いますが、問題はこっからですよ！！
今後物件詳細情報を見るだけで現地に行く前に「より詳しい物件の情報」をある程度知ることができ、物件詳細情報のみでもある程度その物件（土地や建物）がアリかナシかを判断できるようになります。
時間単価節約のためにも、現地に行かなくてもある程度の物件情報を理解できることはマストだと思っています。
理解が難しい項目は説明も非常に長くなっていますが、一緒に頑張りましょう！
では始めます！
接道状況
早速ですがこれ、めちゃくちゃ重要です。
この接道（せつどう）状況とは、文字通り「敷地が道路とどのように接しているか」を表しています。
（接道状況はあくまで道路と敷地との関係で、上に立っている建物は関係ありません）
道路と敷地の接し方によってはその土地に新たに建物を建てることができない（＝再建築不可）らしいのです。
その線引きが道路幅４ｍあるかないかなのです。
建築基準法第４３条によると、
とする接道義務があります。
勘の良い方はお気付きかと思いますが、みなさんが想像する「アスファルトが敷かれた人や車が通る道＝道路」では無いのです(´･Д･)」
「建築基準法上の道路」とはズバリ「幅が４m以上ある道路」のことなのです。
例えばストリートビューで見つけたこの道、建築基準法上の道路ではありません↓
どう見ても幅が４ｍ無いからです。つまり、この道路沿いに立っている建物は全て再建築不可です。
この道路の先で火事が起きた場合、救急車や消防車などの緊急車両が通れない可能性があるからです。
一方、こちらをご覧ください↓
こちらの道はどう見ても幅が４ｍ以上なので、建築基準法上の道路と呼べます↓
再建築可能の条件として、この建築基準法上の道路（以降「道路」と呼ぶ）に２m以上接していなければ、その土地に建物を建ててはいけないというのです（＝再建築不可）
ここまでの内容をまとめるとこうなります↓
幅４m未満の道路では救急車や消防車の緊急車両が（他車と）すれ違えない。
そんな狭い道路に接する土地には家建てちゃダメだよ（＾ω＾）
みんなの安全のためだからね〜
先述した「４m以上の道路に２m以上接する」を考えながら以下の画像をご覧ください↓
↓敷地が２m以上接しているこちらはいかがでしょうか？↓
上図のABCEFGは道路と１.８mしか接していませんので、再建築不可な土地となります。
「前面道路の幅が４m以上」「その道路に敷地が２m以上接する」の両方の条件をクリアしないとダメなんです。
この接道義務を果たしていない土地には建物を再建築できないので、今ある家をリフォームする分にはOKですが新たに取り壊して新築したり、既存の家をさらに増築することはできません。
貸駐車場とか倉庫置くとか、そんなんです。
「前面道路の幅が４m以上、かつその道路に敷地が２m以上接する」
これだけ覚えてもらえればOKです。
これ以降の説明はより詳しく長くなるので飛ばしてもらっても構いませんd(￣ ￣)
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旗竿地（はたざおち）
それ、筆者も思いました。
「別に消防車も救急車も家の前まで来れるやん、２mの接道義務いらんくね？」と。
先ほどの画像ではそうなんですが、実は旗竿地（はたざおち）と呼ばれるこういう形の土地（Ｘ）もあるんです↓
もともとは一つの土地を分割して売った場合などにこの旗竿地が生まれます。
こんな家見たことありませんか？
（出典：旗竿地の家【江戸川区新築工事】）
これは完全に旗竿地ですね。
つまり、この家は新しく見えるので間口（幅）は２ｍ以上あるということなのです↓
こういった旗竿地もカバーするために接道義務２ｍは守らなければならないようです。
この接道義務を満たしていない敷地（建物）を購入した場合、もし地震で家が倒壊したり、火災が起きて家が全焼してもその土地には建物を再建築できないので、
おれらの家族、これからどうしたらいいの？
ってかこの土地、どうすんの？
となります。
極端な話、建物を建てれない土地に用はありません（笑）
接道義務についてはこちらの方の解説が参考になりました↓
再建築不可のメリット・デメリット
と思った方もおられるのではないでしょうか、はい、筆者も一時はそう思いました。
再建築不可物件の重要なことは、
・買う時は安く買える
・売る時は高く売れない
ってことです。
メリット・デメリットについて知りたい方はこちらの動画を↓
再建築不可の条件
接道義務について重要なことは、
・４ｍ以上の建築基準法上の道路に（敷地が）２ｍ以上接している
・前面道路の幅員が４ｍ以下でも２項道路の場合はセットバックすれば再建築可能になる（後述します）
ということです。
建築基準法上の道路の大前提は、公道私道問わず「幅員４ｍ以上の道路」です↓
上の画像で、ABCEFGが道路と２ｍ以上接している場合でもその道路の幅員（ふくいん）が４ｍ以下の場合は、同じく再建築不可となります↓
よく考えたら当たり前の話ですよね、救急車や消防車が通れない幅の道路の先に住宅が密集していたらヤバすぎます↓
接道義務を果たしていない住宅はまだまだ国内にたくさんありますが、そーゆー住宅は建築基準法で接道義務が付加される前から建っているのでギリセーフです。
実際の販売図面ではこんな感じで書かれます↓
↑この物件、幅員がギリギリ４ｍ足りないので再建築不可でした。
例外的に、道路幅が４ｍ以下でも建築基準法上の道路として見なされる場合もあるので、詳しいことは不動産屋に聞いてください。
参考になったブログ↓
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ふぅ、では次です！
セットバック
（出典：セットバックって何？）
さて、接道義務の説明で、
と書きました。
まずは意味不明な２項道路（にこうどーろ＝みなし道路）という言葉の意味を説明します。
２項道路とは、建築基準法第４２条第２項の規定により道路であるものとみなされた幅４ｍ未満の道のことです。
早い話、「さっきは幅４m未満はダメって言ったけど、例外的に幅４ｍ未満でも再建築可能な道路があるよ～」ってことですね。
少し誤解を生む記述ですが先に要点だけまとめました↓
➀幅４m未満の道路に接している土地でもセットバックすれば再建築可能になる
➁セットバックとは自分の土地を道路として提供することで力ずくで前面道路を４mにして再建築可能にするというゴリゴリな力技
③セットバックした土地は道路になるのでもはや自分の土地ではない、バイバイ👋
④セットバックで再建築可能になるのは特定行政庁が定めた一部の道路のみ
「その土地にセットバックが必要な場合、いくらか土地面積が減る」とだけ覚えておいてください。
これ以降の説明は長くなるので飛ばしてもらっても構いませんd(￣ ￣)
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先ほどの画像で↓
ABCEFGは、前面道路の幅が４ｍ未満なので再建築不可でしたよね？
しかしセットバックをして道路両側の家が自分の土地の一部を道路として提供し、結果的に幅４ｍの道路になった場合はどうなるのでしょう？
あら不思議、ABCDEFGHがそれぞれ１ｍずつ自分の土地をセットバック（後退）させたことで、４ｍの道路になってしまいました↓
このように「セットバックを行って幅員４ｍ以上になる仮の道路を建築基準法上の道路（仮）として認めます」という特例が２項道路なんですね。
例えば再建築不可な土地に立つ自分の家（Ａ）を再建築する場合、前面道路が２項道路の場合に限り、道路の中心線から２ｍの位置までセットバックすれば再建築可能ということになります。
（出典：セットバックって何？）
↑京都にはこんな感じの、歯抜け状態の路地がめちゃくちゃあります…
セットバックは建て替え時に必ず実施しなければならないので、Ａ～Ｈの全住宅が老朽化で家を建て替えた時に、２項道路は初めて幅員４ｍ以上の建築基準法上の道路になるのです。
（※それまでは仮の道路）
セットバックにより、将来的には幅員が４ｍの道路ができあがるのです。
これ考えた人優秀すぎ(*´Д｀*)
「再建築可能にしたいなら、あなたの土地の一部を道路として提供しなさい」
そんなこと言ったら批難の嵐です。
木造住宅は最長でも100年以内には建て替えなければならいので、１００年後の未来を見据えていずれ２項道路は全て４m道路になるという計算(｀・∀・´)ｻｽｶﾞﾃﾞｽ
セットバックについてはこちらの動画が非常に参考になりました↓
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ふぅ、では次です！
私道負担面積
さて、私道負担面積の説明の前に私道とは何かを説明します。
私道とは文字通り、個人や法人が所有する道路で公道の対義語になります。
たとえば上の写真の場合、写真左側の道路は公道で写真右側の道路は私道です。
私道負担面積がある場合は要注意です。
さて、私道には主に３つの種類があります↓
➀自分が所有権を１００％持っている私道
②自分と他の人が共有で所有権を持っている私道
③自分が所有権を持っていない私道
私道についてわかりやすかった動画のリンクを下に貼っておきますので、是非ご確認ください↓
これからの説明はほぼ上の動画の内容をなぞっているだけですので読む価値なしかもしれません、予めご了承ください。
これ以降の説明は長くなるので飛ばしてもらっても構いませんd(￣ ￣)
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➀自分が所有権を１００％持っている私道
上のうち、➀番は自分の土地なのでトラブルになる確率はかなり低いです。
先ほどのセットバックした部分も私道になりますが、自分が所有する私道に誰かが路駐していた場合
と言えば済みます。
しかし②③の場合は大きなトラブルに発展する可能性があります。
②自分と他の人が共有で所有権を持っている私道
この②のパターンはさらに以下の３つに分けることができます↓
㋐それぞれが道路の一部を所有している（自分の家の目の前）
㋑それぞれが道路の一部を所有している（自分の家の目の前以外）
㋒道路全体を共有者みんなが「持ち分」として所有している
この中で、まだ安心感があるのは㋒だけです。
㋐それぞれが道路の一部を所有している（自分の家の目の前）
㋐の場合は、
誰かが「ここ、うちの土地やから」とか言って自分の私道上に自転車とかゴミ袋とかを置いた場合、奥に住む人は車両の通行ができなくなる恐れがあります。
そういうことをする人に、
なんて言おうもんなら、
ここ、ぼくの土地でっせ？
ぼくがぼくの土地をどう使おうがあんさんには関係ないでっしゃろ？
となる可能性があります。
㋑それぞれが道路の一部を所有している（自分の家の目の前以外）
では㋑の場合はどうでしょうか↓
自分の家の前に自分の私道があるから問題が起こるんだ…そうだ！！
自分の私道を自分の家の前から遠ざけてしまおう❤️
と考えた人たちの苦肉の策です。
はい、結局㋐と一緒です。
家の目の前に私道が無くても、自分の土地の所有権を主張してゴミや自転車を置く人がいればおしまいです。
ゴミが邪魔で車通れへんやんけこのドアホ！
今すぐゴミどけんかい
などと言おうものなら、
となります。
㋒道路全体を共有者みんなが「持ち分」として所有している
先ほど紹介したMK＆Companyさんの動画内ではこの㋒の権利関係が最近増えてきており、
「権利関係上のリスクは実質心配する必要が無いのかなと思います」
と仰っています↓
確かにこの場合、自分の土地が定まっているわけではないので、誰かがゴミなどを放置していたとしても裁判などでは勝てる気がしますね（笑）
しかしどちらにしろ、ヤバい奴と私道を共有している場合、めんどくさいことになる可能性は０ではありません。
B「なんだと、喧嘩売ってんのか？」
A「文句あるなら裁判しましょか？」
B「チッ‼（ぐむぅ）わーったよ。」
になる気がします（あくまで想像です）
※筆者注記
筆者が購入した土地の前面道路も共有持分1/60の私道でした。
公道では無いので地割れなどで道路を改修する際は筆者も持分に応じて改修費用を負担しなければなりません:(；ﾞﾟ’ωﾟ’):
参考動画↓
③自分が所有権を持っていない私道
さて、これが一番ヤバイです↓
この③の場合、私道所有者の一存で、致命的なトラブルに発展する可能性があります。
ん、それがどうしたの？
自分の土地を好きに使ってなんで文句言われなあかんの？
他人の土地を無料で？厚かましいね、これからは通行料もらうわ
裁判所に言いますわ
ここおれの土地やから。
私道所有者がヤバい奴の場合、こういうトラブルに発展する可能性がありますので、なるべくなら素人は避けた方が良いと思います。
※一応、今までずっと生活道路として使っていた場合は、急に通行料とかでトラブルになっても裁判では勝てた判例があり、「翌日からいきなり通れなくなる」といったことはほぼ無いらしい。
でも結局私道所有者からの嫌がらせなどを受けて引っ越ししなければならなくなったりするので、やはり素人は避けるべき。
万が一、どうしてもその物件が気に入ったので「自分が所有権を持っていない私道」であっても中古戸建を購入したい場合、以下の３つの承諾書をもらえるなら買っても良いと言われています↓
㋽私道の無償通行の承諾（車両含む）
㋔掘削工事の承諾（上下水道・ガス菅等）
㋕第三者継承（所有者が変わる場合）
このうち一つでも欠ければ、数年後／数十年後にトラブルに巻き込まれる可能性があります。
筆者がFUKU○A不動産○京店の営業マンに新築を数件案内された時に
「え、でも前面道路って私道ですよね？権利関係どうなってるんですか？」
と訊いたらそれには一切答えずに、
「いや私道でのトラブルなんてほとんどありませんよ（＾ω＾）そんな細かいこと気にするだけ損ですよ！！」
と言われました。
そんなクズ営業マンばかりだとは言いませんが、くれぐれも注意しましょう！
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ふぅ、では次です！
建物構造
（出典：S造、RC造、SRC造、木造とは？ 構造別のメリット・デメリットや選び方）
建物構造は大きく以下の４つに分けられます↓
➀鉄骨造（Ｓ造）
②鉄筋コンクリート造（ＲＣ造）
③鉄筋鉄骨コンクリート造（ＳＲＣ造）
④木造（Ｗ造）
各構造のメリット・デメリットは以下の記事でわかりやすく紹介されているので参考にして下さい↓
ご自身が所有している建物の構造を気にしたことはあるでしょうか？ 家具や食器にはこだわるけど、建物の構造はそれほど気にして…
いや、文字ばっかやんか、そーゆーことちゃうねん。
それぞれの建築構造の比較表みたいな、図解無いのん？
と思いますよね、はい。
非常にわかりやすい比較表を見つけたので載せておきます↓
（出典：【簡単解説】S造とは？W造、RC造、SRC造との違いと３つの特徴を解説！）
まあ普通の中古戸建であればほとんどが木造で、たまーに鉄骨造（軽量鉄骨造とも）が紛れ込んでいます。
マンションであればＲＣ造が普通だと思いますが、最近はＳＲＣ造も増えてきているようです。
しかし（中古戸建てを探していた過去の）筆者の場合、
が大前提だったので、リフォームしにくい軽量鉄骨造も選択肢から排除しました。
つまり、（筆者の場合は）木造一択でした。
知り合いの建築業者にめちゃくちゃ強く忠告されました。
「2006年以前の鉄骨造は絶対に買うな。アスベスト建材の処理費だけで破産するぞ」
「木造もアスベストは含まれているがかなりマシだ」と。
主要採光面
主要採光面の説明はYoutubeではヒットしなかったので、主にこちらの方々のブログを参考にしました↓
主要採光面とは その建物・その部屋が主に採光を得る面の事。 採光とは、自然光の事で外の光が取り込める窓や開口部（採光上有…
その中でも注目したいのが「主要採光面」についてです。 でも主要採光面とは、あまり聞かない言葉ではないでしょうか...…
（これまた初めて知りましたが）建築基準法では、主な居住スペースとなる部屋には、
と決まっているそうなのです。
トイレや風呂は居住スペースじゃないので窓が無くてもOKなんですね。
主要採光面とは「その建物（もしくはその部屋）が主に採光を得る面のこと」とあります。
もっとわかりやすく言うと、「外の光が入る窓や開口部のうち、面積が最も大きい面」のことです。
たとえ一つしかない窓が北向きで部屋がとても薄暗くても、そこに自然光が差すのであればその窓がある場所が採光面となります。
なるほど、この主要採光面は表記されていない場合も多く、筆者的にも現地に足を運んで判断するのであまり重視するポイントでは無さそうです。
図面の間取りと方角で判断できるのでは、と思います。
総戸数（そうこすう）
これはマンションなどの集合住宅を購入する際に必要な情報ですね。
総戸数とは「世帯数」のことで、101号室とか203号室とかの合計数ですね。
マンションでは修繕積立金などを毎月集められるそうですが、同じ規模のマンションなら総戸数が少ないほど修繕積立金は高くなる傾向にあります。
修繕費を何世帯で割るのかってことですからね。
駐車場
現在筆者は車を１台所有しており、将来的には２台に増える可能性もありますが、とりあえずは１台分さえ駐車場が確保できていればＯＫとします。
皆さまも将来設計を意識しながら駐車場の台数を考えてみてください！
都市計画
「都市計画」なんて、我々一般人にはあまりなじみのない言葉ですよね。
都市計画を文字で説明するとこうなります↓
よく考えたらそんなに難しいことは言ってないんですが、まだ「 ( ﾟдﾟ)ﾎﾟｶｰﾝ 」ですよね、わかります（笑）
なのでもう少しわかりやすく説明するとこうなります。
都市計画法という法律が無かったら、その土地を買った人が自由に建物を建てるので閑静な住宅街もなにもあったもんじゃありません。
都市計画区域には「市街化区域」と「市街化調整区域」があり、市街化調整区域では一部例外はありますが原則として新築住宅を建てることは不可能ですので手を出さない方が無難です。
都市計画欄に「市街化調整区域」と書かれている場合はそっとページを閉じましょう（＾ω＾）
これ以降の説明は長くなるので飛ばしてもらっても構いません（笑）
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もしくは、
都市計画法があるからこそ、こういった事態を回避できているのです！！！
ちなみに歴史都市『京都』の優れた景観を守るための様々な規制（高さ制限とか）も都市計画法で規制されています。
こんなんありました、めちゃ面白いので是非ご覧あれ↓
国交省のＨＰにもわかりやすく図解してあるので興味のある方はこちらで↓
さて、物件情報に記載される都市計画の種類は主に以下の２つだと思います↓
・市街化区域
・市街化調整区域
それぞれ説明していきます。
都市計画や市街化調整区域についての概要はこちらの方の動画がわかりやすかったです↓
市街化区域
物件情報の都市計画欄に「市街化区域」と記載されている場合は特に問題ありません！
市街化区域とは、
のことなので、この市街化区域では特に規制なく家を建てられます。
市街化調整区域
しかし、都市計画欄に「市街化調整区域」と記載されている場合は少し慎重になった方がいいかもしれません。
市街化調整区域とは、市街化を抑制したい区域のことです。
なんで「市街化抑制区域」という名称にしなかったんだ、バカモノ！！！
と言ってやりたい気分です（；￣ェ￣）
この市街化調整区域の特徴はいくつかあり、
・開発されないので価値が低い
・インフラが整っていない
・売却時に売れにくい
・住宅ローンが却下されることもある
などが挙げられます。
ちなみに滋賀県大津市で中古の戸建て物件を探していた筆者も、「お、いいな」と思った物件が市街化調整区域内でした。
あなたの周りにも意外に多いかもしれませんね・・・。
つまりこの市街化調整区域には原則家を建てることはできません！！！
しかし例外もあります！（←え、いきなり(ﾟДﾟ;)
市街化調整区域内に新築を建てるための要件は以下の３つです↓
㋖法律（都市計画法）ができた昭和４６年よりも前から建物が存在する場合
㋗農家をやる場合
㋘沿道・立ち退き・開発分譲
市街化調整区域に家を建てたい、戸建てを購入したい方はこちらの動画をご覧ください↓
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では次です！
地目
地目（ちもく）とは、登記所の登記官が決定した土地の主な用途のことです。
地目は、現況と利用状況によって決められることになっており、田、畑、宅地など２３種類に区分されています。
» ２３種類の地目一覧↓
- 田
- 畑
- 宅地
- 学校用地
- 鉄道用地
- 塩田
- 鉱泉地
- 池沼
- 山林
- 牧場
- 原野
- 墓地
- 境内地
- 運河用地
- 水道用地
- 用悪水路
- ため池
- 堤
- 井溝
- 保安林
- 公衆用道路
- 公園
- 雑種地
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まあ基本的にこの地目の欄には「宅地」と書かれていると思いますが、この欄に「畑」と「田」と書かれている場合は農地法により自由に売買できないので要注意です。
参考動画↓
用途地域（ようとちいき）
この用途地域は、先ほどの都市計画法の市街化区域に用途別に定められた１３種類の地域のことです。
超簡単に言うと、
です。用途地域では
うん、その地域なら風俗店建ててもいいよ。
え、そこに商業施設はダメでしょーが。
という風に、土地の使い道（用途）がある程度決まっています。
» １３種類の用途地域一覧
- 第一種低層住居専用地域
- 第二種低層住居専用地域
- 第一種中高層住居専用地域
- 第二種中高層住居専用地域
- 第一種住居地域
- 第二種住居地域
- 準住居地域
- 田園住居地域
- 近隣商業地域
- 商業地域
- 準工業地域
- 工業地域
- 工業専用地域
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例えば、用途地域で最も厳しく用途が限定されているのが➀の第一種低層住居専用地域ですが、その限定条件は以下のような感じです↓
・３階建て以下の低層住宅のみ
・宗教施設（神社・寺・教会）
・保育園
・診療所
・銭湯
・老人ホーム
・図書館
・幼稚園や学校など（大学を除く）
なるほど、とにかく住宅街の閑静さを邪魔する建物はダメって事ですか！！？
こちらは＂THE 住宅街＂って感じですよね。
用途地域の区分によって、家の周りに商業施設や水商売のお店などが建つ可能性もあるので、一度でいいので目を通しておきましょう。
用途地域については、こちらの方の動画がめちゃくちゃわかりやすかったので載せておきます↓
地勢（ちせい）
筆者は人生で初めて聞きました、ちせい。
とりあえず、＂at home＂ＨＰの不動産用語集に載っている説明がこちらです↓
比較的広域な視点で捉えた土地の概況のことで、自然環境だけでなく、
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人工的な改変を含めた総合的な土地の状態をいい、地形・水系・植生・交通網・集落などの要素によって構成される。また、洪水、地震、津波などの災害の歴史も地勢に反映されている。不動産評価や不動産開発に当たっては、当該不動産と周辺環境との関係や当該不動産の特性を把握することが必要となるが、そのためには、地勢を読み取り、十分に理解することが不可欠である。
なお、国土地理院が刊行している20万分の1の基本図は、比較的広域を対象とする土地および土地資源の利用開発、土地に関する調査・研究・計画等の広範囲な用途に供することができるように作成され、地勢図という名称が与えられている。
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（地勢とはより抜粋）
また、＂大東建託＂ＨＰの不動産用語集にはこう載っています↓
地勢とは、土地のありさまのことを言う。
土地の高低、傾き、地質に加え、山や川の配置や
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海に面している等の環境面、さらに人工的な改変について等も含めた総合的な土地の状態のことである。つまり地勢には、地形、水系、植生、交通網、集落等の様々な要素を含む。
また洪水や地震や津波などの自然災害の歴史も、地勢に大きく反映される。そのため不動産を評価するには、その土地の地勢を知ることが不可欠。
なお比較的広域を対象とし、土地や土地資源の開発、土地に関する調査、研究、計画等の広範囲な目的に使用されている国土地理院が刊行している基本図のことを地勢図と言い、これは20万分の1の縮図で作成されている。
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（地勢（チセイ）より抜粋）
念のためにもう一つ、＂不動産ジャパン＂ＨＰではこう説明されています↓
土地の高低や傾き（平坦、高台、低地、ひな壇、傾斜地など）、地質など土地の状態を表示しています。
（地勢より抜粋）
まあめっちゃ早い話、
って事です。
この地勢欄には、
「平坦」
「傾斜地」
などと表記されるのが一般的です。
公益社団法人首都圏不動産公正取引協議会が掲載しているＰＤＦ（不動産広告の規制について）によると、なんの法律かは知りませんが（不動産の公正競争規約の第１３条 規則第８条かな？）にて、
一般消費者が通常予期することができない不動産の「地勢」、「形質」、「立地」、「環境」等に関する事項又は取引の相手方に「著しく不利益な取引条件」について、16の事項を「特定事項」として規定しています。
（不動産広告の規制についてより抜粋）
という「特定事項の明示義務」があるようなので、その地域が災害などのリスクを抱えている場合は必ず広告に表記があるようです。
後はご自身で各自治体のハザードマップを確認したらＯＫだと思います。
建ぺい率
さて、ようやくメジャーどころの建ぺい率に到達しました。
けんぺーりつ。
けんぺー？
進撃の巨人の憲兵団のことですか？
建ぺい率と、次で説明する容積率（ようせきりつ）はセットで解説されるのが普通ですが、今回は一応分けました。
建ぺい率とは、
を指す言葉で、日照や通風、防火、避難などを確保するために規定されます。
とだけ覚えておきましょう。
長いのであとは興味のある方だけクリックして読んで下さい。
» ってことで続きを読む
↑建物面積とは、真上から見たときの建物の面積なので、２階部分が大きい場合は２階部分の面積が建築面積となります。
建ぺい率５０％と８０％の違い↓
まあ早い話、建ぺい率が大きい方がより大きな家を建てれる！ってことです。
実はそうなんです↓
なので土地や中古戸建てを探す場合は、土地面積だけで判断するのはやめましょう。
本当に自分が欲している物件を見逃す可能性があります＼(゜ロ＼)(／ロ゜)／
余談ですが、この建ぺい率を規定するメリットがこちらです↓
用途地域や防火地域によって、その最高限度が決められています。
敷地内に一定割合の空地を確保することで、日照や通風、防火、避難などを確保するためのものです。
建ぺい率を超えて、建物は建てられません。
（【ホームズ】建ぺい率(けんぺいりつ)より引用）
この建ぺい率が無い場合、日照権の負の連鎖が始まります（笑）
建ぺい率の規定が無いと、「おら庭いらね」という人間が建ぺい率100％の建物を建てた場合のお隣さんが可哀想すぎます（笑）
建ぺい率の規定が無いと「陽当たりが悪い」「風通しが悪く不衛生」「火事の際に延焼する」「緊急事態に避難が遅れる」ととにかく大変なことになります。
とまあ、こんな感じなのです。
この建ぺい率には、カーポート（屋根付きの駐車場）なども対象となるので、駐車場がない物件で建物が建ぺい率ギリギリの場合は、新たに屋根付きの駐車場を作ろうと思っても建ぺい率オーバーになるので作れないといったことが起きます。
建ぺい率にも色々な緩和措置とかがあるので、いざ戸建て決定の際には不動産屋にもしっかり相談しましょう٩( ”ω” )و
建ぺい率についてわかりやすかった動画はこちらです↓
建ぺい率と高級住宅街
実は建ぺい率の制限と高級住宅街の発展にも相関関係があります。
たとえばこれから高級住宅街にしたい地域の建ぺい率を３０％とか低めに設定すると、普通の家を建てるためにも大きな土地を買う必要がありますよね。
すると、強制的にその地域には大きな庭と大きな駐車場をもった新築が連立するわけで、そんな大きな土地を買えるのは予算に余裕があるお金持ちなわけで、徐々に高級住宅街が形成されていくのです。
おもしろいですね〜(=ﾟωﾟ)ﾉ
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では次です！
容積率
では、建ぺい率のおともだち「容積率（ようせきりつ）」の解説に移ります。
容積率とは、
を指す言葉で、人口の過密化を防ぐために規定されます。
つまり、各階の床面積を足した合計面積（＝延床面積）を敷地面積で割った値（×100%）のことです↓
答えは、２００（５０ × ４）／１００＝２００％ということです。
とだけ覚えておいてください。
長くなるのであとは興味のある人だけ！
» ってことで続きを読む
容積率が大きければ大きいほど、室内空間が大きい家を作ることができますよね。
逆にその土地の容積率が２００％と決まっている場合、
延床面積を２００㎡以内に抑えなければならないのです！！！！
１階をドドーンと大きく１００㎡使ったら、２階も１００㎡にして２階建てにするか、２階と３階を５０㎡ずつの３階建てにするかなどを考えなければなりません。
容積率の上限を設けるということは、一つの家屋で住める人数の上限を設けることと同じです。
容積率の上限が無ければ、１０階建ての住居とか３０階建ての住居とかを作れるわけです。
すると、その一軒に住める人数もとても多くなります。
火災の際に避難が難しくなったり、その地域に人口が過密化しその地域の電力消費量が爆上がりしたり下水処理が追いつかなかったりするのです。
ということで、容積率は人口の過密化を防ぐため（＝人口密度調整のため）に規定されているということです。
その地域の人口を増やしたければ容積率を大きくすればいいし、その地域の人口を抑制したければ容積率を低くすればいいのです。
超便利～♪
容積率のわかりやすい動画はこちらでした↓
「容積率」とは？基本的な内容をしっかり理解して土地を探しましょう！
【宅建独学2021年度・建築基準法 集団規定】容積率というケチな規制がなぜあるのか、初心者向けにわかりやすく解説。過去本試験で出題された容積率に関する選択肢を集めたので連続解説します。
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では次です。
土地権利
次に「土地権利」についてです。
つまり、その土地を購入した場合の土地の権利はどうなるのかを教えてくれます。
この土地権利は大きく分けて以下の２つに分けられます↓
➀ 所有権（しょゆうけん）
② 借地権（しゃくちけん）
この土地権利の欄は「所有権」と書いてあるのが大半ですが、たまに「借地権」とか「地上権」と書かれた物件もあります。
長いので後は興味のある方だけクリックして読んで下さい
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➀ 所有権
土地権利の欄に所有権とある場合、その名の通り「その土地を所有する権利」も買うということになります。
つまり自分の土地なので、その空き地で子供がキャッチボールしていた場合はこう言えます↓
（筆者が調べた限り）ほとんどの物件は所有権ごと売却するのが普通ですので、「所有権」と表記されている場合は土地ごともらえると思っておけばOKです。
自分の土地なので、その土地に建物を建てようが、家庭菜園を始めようが、その土地を誰かに貸そうが誰にも文句は言われません。
あなたの好きにできます。
当然、自分の土地なので都市計画税や固定資産税、不動産取得税は自分で支払わなければなりません。
しかし次に説明する「借地権」は少し厄介なんです↓
② 借地権
では土地権利の欄に「借地権」とあった場合はどうなのでしょうか？
借地権の場合、土地を利用する権利はあるが、土地の所有権自体は地主が持っているということになります。
つまり地主にその土地を借りているのですから、当然以下のような料金↓
・更新料
・保証金
・権利金
・毎月の地代
・建て替え承諾料（建て替えの際に必要）
などがかかってきます。
もし毎月の地代が、「固定資産税の金額」あるいは「固定資産税＋α」くらいの金額なら地代はデメリットにはなりません。
しかし、建物を新たに建て替える際の「建て替え承諾料」だったり、権利金とか保証金とか、とにかく（所有権と比べて）余分なコストがかかります。
また、借地権の場合は（担保としての価値が低いので）住宅ローンが通らない可能性もあるようです。
借地権の最大のメリットは、価格が安いということです。
「所有権」と「借地権」についての説明（メリット・デメリット等）はこちらの方の動画がわかりやすかったです↓
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よしゃ、そろそろ終わりです、次！
国土法届け出
国土法届け出の欄は「要／不要」のいずれかが表記されていると思いますが、基本的に「不要」と書かれている場合は無視で大丈夫です。
国土法の届け出とは、at homeの不動産用語集によると↓
土地の取引に関する届出で、国土利用計画法に基づき義務付けられているものをいう。
届け出なければならない取引は、次の3つの場合である。
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1.一定面積以上の土地取引を行った場合（事後届出）届出を要する面積は、市街化区域2,000平方メートル以上、その他の都市計画区域5,000平方メートル以上、都市計画区域外10,000平方メートル以上
2.注視区域において一定面積以上の取引を行おうとする場合（事前届出）
届出を要する面積は、1.と同じ面積。
3.監視区域において一定面積以上の取引を行おうとする場合（事前取引）
届出を要する面積は、1.未満の面積で都道府県知事が定める面積
なお、一般的に「国土法の届出」というときには、区域を限定せずに義務付けられている1.の事後届出を指すことが多い。
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（国土法の届出とはより引用）
とのことです。
めっちゃかみ砕くと、要するに「市街化区域で2,000㎡以上（50m × 40ｍ以上）の土地を購入する場合は届け出が必要です」ってことです。
は、2,000㎡以上！！！？？
そんな土地、一般人が買えるわけ無いやんww
2,000㎡以上の広大な土地の購入を検討している方は届け出が必要になると思うので、後はご自身で調べてください（笑）
少なくとも筆者には全く縁のないお話でございました。
参考動画↓
現況（げんきょう）
現況とは「現在の状況」の略語で、物件が現在どのような利用状態であるかの説明です。
賃貸物件の場合は↓
・空き
・賃貸中
・満室
・建設中
などと書かれており、中古戸建ての場合は↓
・空き家
・居住中
などと表記されます。
まあわかりますよね、その家の利用状況を表しているのです。
例えば現況が「空き家」の場合は、何らかの理由でその家にはもう誰も住んでいないということがわかります。
また別記事でもまとめて解説する予定ですが、その空き家の理由が「相続した物件である」とか「離婚して一人には大き過ぎるので家を売りたい」などという理由の場合は値引き交渉できる可能性が高いと判断できます。
っとまあ、こんな感じです。
引き渡し
過去の筆者のように現在中古戸建を探している方は、この引き渡し欄には基本的に「相談」と書かれていると思います。
こちらの方の動画の↓
７分くらいから＂④決済（物件の引き渡し）＂という項目の説明が始まりますので参考にして下さい。
引き渡し時は（大きなお金が動くので）買主指定の金融機関で、関係者一同が集まる場合が多いようで、詳しいことはその時になってみないとわかりません。
かなり厳粛な雰囲気の中で引き渡し手続きが進むらしいので、慣れていないとその場の雰囲気に流されて確認しなければならないポイントを確認せずに契約完了してしまうケースも少なくないので、予め引き渡し手続きはどのような流れなのかを確認しておきましょう！
取引態様
そして取引態様（とりひきたいよう）です。
取引態様とは、
を表す言葉で、（中古戸建てを探していた筆者の場合）基本的にこの欄には、
➀一般媒介（いっぱん）
②専任媒介（せんにん）
③専属専任媒介（せんぞくせんにん）
④売主（うりぬし）
の４種類のいずれかが記載されると思います。
これらは「売主と不動産屋との契約形態を表している」ので、買主には基本的には関係ない項目になります。
別に一般媒介契約でも専属専任媒介契約でも我々は普通に買うことができます。
しかしこれに付随して、覚えておいて損は無いので不動産の売買の仕組みを少し解説致します。
長いので後は興味のある方だけクリックして読んで下さい
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この売買の仕組みを理解し、上の○○媒介契約の内容を理解できれば、物件契約前の最後の一押しくらいの威力はあると思います。
自分が頼っている不動産屋の営業マンが買主の利益を尊重してくれる人間なのか、はたまた自分（自社）の利益を優先する人間なのかを判断できるのです。
ではいきましょう！
まず、（不動産屋目線で言えば）不動産の売買で得られる仲介手数料は、
・両手仲介
・片手仲介
の２種類に分けられます。
基本的に不動産屋の収入源はこの仲介手数料だけなので、いかに仲介手数料を多くもらえるかが重要（死活問題？）になってきます。
ではそれぞれの仲介方法について解説します↓
両手仲介
- まずは家を売りたい人（売主）が、不動産屋Ａ（仮）に行って家を売るための手続きをします。
- 不動産屋Ａはその物件をレインズという全国の不動産屋がチェックできるサイトに登録しました（義務）
- レインズに登録したので、放っておいても他の不動産屋が買主を探してくる可能性もありました。
- しかし不動産屋Ａは汗水流して独自に買いたい人（買主）を探します。
- 結局、不動産屋Ａは買主を見つけ、契約完了までこぎつけ、売主・買主両方から仲介手数料をもらいましたとさ。
- めでたしめでたし。
↑これがいわゆる「両手仲介」という仲介方法で、買主からも売主からも仲介手数料をもらえたケースです。
（売主側にも買主側にも）不動産屋が請求できる仲介手数料の上限は【物件価格 × ３％＋６万円】ですが、普通の不動産屋はこの上限いっぱいMAXまで請求してきます。
ということは、例えば物件価格3,000万円の物件を両手仲介で契約完了した場合の不動産屋の儲けは１９２万円になります↓
トンデモナイ金額ですね
両手仲介の場合は不動産屋はウハウハですね、まじで
しかしいつも両手仲介できるとは限らないのです。
片手仲介
こんな場合もあるのです↓
- まずは家を売りたい人（売主）が、不動産屋Ａ（仮）に行って家を売るための手続きをします。
- 不動産屋Ａはその物件をレインズという全国の不動産屋がチェックできるサイトに登録しました（義務）
- 不動産屋Ａはその物件を買いたい人（買主）を探します。
- しかし不動産屋Ａだけでは買主を探すのに苦労していました。
- おっとそんな中、別の不動産屋Ｂが買主を見つけて不動産屋Ａに連絡してきました。
- 不動産屋Ａは両手仲介できないのを悔しがりながらも、売主に連絡して契約手続きが始まりました。
- 結局この契約は成立し、不動産屋Ａは売主から、不動産屋Ｂは買主からそれぞれ仲介手数料をもらって取引終了しましたとさ。
- めでたしめでたし
↑これがいわゆる「片手仲介」という仲介方法で、不動産屋Ａは売主から、不動産屋Ｂは買主からそれぞれ仲介手数料をもらえました。
前述したように、不動産屋が請求できる仲介手数料の上限は【物件価格 × ３％＋６万円】（消費税除く）ですが、普通の不動産屋はこの上限いっぱいMAXまで請求してきます。
ということは、例えば物件価格3,000万円の物件を片手仲介で契約完了した場合の各不動産屋の儲けは９６万円になります↓
不動産屋Ｂが買主を見つけてきたおかげで、約１００万円も仲介手数料が少なくなりました。
さて、ここまでのお話が不動産の売買の仕組みでした。
つまり不動産屋は、
なにがなんでも両手仲介を成し遂げたい
という理想に燃える人間たちの溜まり場なのです。
上記の仕組みを頭に置いたうえで以下の動画を観て頂ければ○○媒介契約について理解できると思います。
（専属）専任媒介契約には「囲い込み」という素人が知り得ないリスクが存在するので、（各取引態様の詳細な説明を含めて）一度でいいのでこちらの動画に目を通しておいた方がいいと思います↓
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では最後です。
備考欄
さて、最後に備考欄を必ず確認するようにしましょう！
この備考欄には、不動産屋が買主に言っておかなければならない（言っておいた方がいい）情報などが書かれています。
その中でも以下の文言があれば一旦深呼吸するタイミングです↓
・告知事項あり
・心理的瑕疵あり
・契約不適合責任免責
最後にこれらを紹介して終わりにします。
告知事項あり
実は君に言わなければならないことがあるんだ・・・。
恋人にそう言われたらドキッとしますよね。
つまり、「この物件、事故物件なんです」とか「○年前にこの部屋で自殺した人がいまして」とか「この部屋で殺人事件が起きまして」ということです。
その告知事項が「事故物件なんです」かどうかはわかりませんが、購入を思い留まらせる威力のある事柄を告知されることは間違いないので、見逃さないようにしましょう。
心理的瑕疵あり
瑕疵
これは「かし」と読みます。
リフォーム用語集で意味を調べると↓
物に対し一般的に備わっていて当然の機能が備わっていないこと。あるべき品質や性能が欠如している事。欠陥と類似する。
（リフォーム ホームプロより引用）
つまり、物理的な瑕疵（かし）というのは、シロアリ被害とか雨漏れとかの物件の欠陥を指します。
そうです、これも事故物件を指す言葉なのです。
この言葉に出会ったら要注意です。
契約不適合責任免責
備考欄にこの「契約不適合責任免責」（けいやくふてきごうせきにんめんせき）と書かれている場合も注意が必要です。
これは、
ってことなんです。
契約に不適合な部分が見つかった場合の責任を免責にしてなってことで、売主に有利（買主に不利）な条件なんです。
契約前に、
と言われたのに、いざ住み始めたらシロアリ被害で土台はボロボロ、雨の日にはリビングに雨漏れがポタリポタリ。
おい、約束が違うじゃねーかよおぉぉぉ
契約前に聞いてた家の状態と全然違うじゃねーか
改修費用払えや、この嘘つき野郎！
普通こうなります。
しかし備考欄に「契約不適合責任免責」という文字がある場合、
契約書に「契約不適合責任免責」って書いてあるでしょ。
それ承知で契約したんでしょ？
文句あるなら裁判所行けや、絶対負けるけど（笑）
と言われます。
ですので、契約不適合責任免責の物件を買う場合は、
という覚悟で契約に臨むようにしてください。
内覧時に物件の目利きができない（筆者のような）不動産素人が契約不適合責任免責の物件を買う場合、購入前にちゃんと住宅診断士（ホームインスペクター）などの外部業者を手配しましょう。
契約不適合責任免責の文字が無い場合、一般的には購入から３ヵ月の間に契約不適合を発見したら売主負担で修繕するのが普通です。
もし売主が宅建業者（などのプロ）の場合、２年間の契約不適合責任が生じるらしいのでより安心です。
さいごに
ということで、長々と物件情報の見方を書いてきま・・・
本当にここまでお読み下さりありがとうございました。
現在は、マイホーム購入で絶対に失敗しないために勉強している最中ですが、物件情報の各項目を多少理解しただけでも物件選びに少し自信が湧いてきています（←逆にあかんやつ？笑
とにかくありがとうございました！
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