【土地選びの鉄則】土地探しで必ずチェックしておくべき項目まとめ!

この記事を読むのにかかる時間: 6

こんにちは!

本記事は、土地探しをしている方々に向けて「これだけは確認しといた方がええで」というポイントをまとめたものです。

かく言う筆者も土地探しに非常に苦しんだ一人で、この記事が少しでも土地探し中の皆さまの助けになれば幸いです。

筆者が挙げた項目を意識することで、少なくとも大失敗は防げます

不動産は取引金額が大きくミスったらダメージがかなりデカいので、予めお勉強するのは必須だと思っています。

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筆者
筆者も、先にお勉強しといて本当に良かったと思っています。

あくまで素人のブログなので、誤った認識や理解不足の解説もあるかもしれません。

その際は優しく訂正コメントをお願い致します。

土地探しでチェックすべきポイント

では実際に土地探しでチェックすべきポイントを解説します。

本記事で紹介するチェック項目はあくまで、

・その土地は自分が求めているスペックを満たしているのか?

・将来的に考えられるリスクはなにがあるのか?

こういうことを事前に確かめる作業ですので、(売主同席の際に)売主の前で

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筆者

はい、越境物はっけーん♪

はいもろたー、これ値引き材料っすね!(笑)

という態度はやめましょう。

もちろんその土地に瑕疵(かし=欠陥)があれば値引き交渉するのは買主の当然の権利ですd( ̄  ̄)

下見の際に最も大事な心構えは、致命的な欠陥があるかということです。

※たとえば「再建築不可」「境界が不明確」「ハザードマップにかかっている」など。
人によっては「都市ガスが通っていない」「小学校が遠い」なども

どんな土地にも多少の欠陥はあるものなので、あまり全ての欠陥に神経質になっていたら物件は選べません。

たとえば筆者が購入した土地の場合、

  1. 近くに公園がない(=育児に不便)
  2. 近くにコインパーキングがない(=友人を呼びにくい)
  3. 交通量が多い道路と隣り合わせ(=子育てには危険)
  4. 土地が狭く駐車場がギリギリ1台分しか確保できない(=さらば広い駐車場)
  5. 丘の上にある(=しんどい)

など、立地に対して不満点はいくつか残っています。

しかし、致命的な欠陥は無かったのでOKとしました🙆‍♀️

まあ、そういう心持ちで土地探しを行いましょう(´・ω・`)

本記事では実際に内覧を行うように、現地で実際に確認すべきことを流れ作業的に記していこうと思います。

現地に着いたら、これから紹介する順にチェックしてみましょう!

➀周辺環境を確認する

まずは現地に行くまでに周辺環境を確認しましょう!

もちろん現地に行くにはその物件の住所を知っていなければならないので、Google mapsで住所を確認してから近くの周辺環境をチェックしときましょう。

その際に川とか崖が物件の近くにある場合はハザードマップを用いて災害地域かどうかをチェックです👍

以下に示したサイトで、選んだ土地がハザードマップにかかっているかを確認できます、是非ご活用ください↓

「誰でも・簡単に・どこでも」地理院地図を地球儀のように、シームレスに3次元でみることができます。…

「液状化リスク」「洪水リスク」「土砂災害リスク」「高潮リスク」など、いざ災害時にどのようなリスクがあるのかを知っておくのは超重要です。

※基本的にハザードマップにかかっている土地はやめときましょう。

その他チェックする周辺環境の一例がこちらです↓

  • 商業施設や公共施設の有無(利便性)
  • 嫌悪施設の有無(ゴミ処理場、原発等)
  • 住宅街の雰囲気(治安)
  • 小学校はあるか(教育)
  • 病院はあるか(緊急時)
  • 街灯は多いか(治安)
  • 公園は近くにあるか(教育)
  • 人通りは多いか(治安)
  • 車の通行が多いか(環境)

などですね。

土地 瑕疵 欠陥
夜道が暗いと治安が心配

土地 瑕疵 欠陥
嫌悪施設の代表格(原発)

土地 瑕疵 欠陥
周辺環境の確認(ゴミ溜め場、ゴミ屋敷等)

また、物件情報の「用途地域」欄に書かれている用途地域の種類を確認するだけでもある程度どんな地域かはわかるので、「〇〇(用途地域名) 特徴」とかで調べましょう。

※筆者が選んだ土地の用途地域は「第一種低層住居専用地域」で、この用途地域内はカラオケや性風俗店はもちろんのこと病院ですら建てることはできません、つまり住環境を最優先にしている地域なのです。

良い点も悪い点も特に気になったことだけ書き留めておくのが良いと思います。

筆者の場合ですとこんな感じでした↓

良い点悪い点
メモ・角地

・バス停が目の前

・前面道路の幅が狭く交通量が多い

・土地の形が悪い

②自分の車で現地まで行けるのか

自分の車で現地まで行きましょう。

※車を持たない方はこの項目は無視してください。

なぜ自分の車で現地まで行く必要があるのでしょうか?

その理由は至ってシンプルで、

前面道路に十分な幅員があるか、対向車とすれ違いはできそうかなどを確認するため

です。


(出典:車で狭い道を上手にすれ違うコツ・ポイント

不動産屋に「あ、社用車でお連れしますよ」と言われても、自分の車で行きましょう!

基本的に前面道路は毎日通るものなので、ここで「対向車とすれ違いが大変だあぁ(;´Д`)」となったらかなりのストレスですからね。

また京都では非常に多いんですが、前面道路が一方通行になっている場合もありますからそういった道路状況は要チェックです。

③実際に駐車場に入庫してみる

中古住宅の場合、物件に着いたら実際に自分の車で駐車場に入庫(駐車)してみましょう。

※もちろん売主・不動産屋の了承を得てからですよ。

軽自動車ならゆったり駐車できても、大きなセダンやSUVなどでは幅がギリギリという場合も少なくありません。

筆者は車体がかなり大きなSUV(マツダのCX-5)に乗っているので、ゆったりと駐車できない駐車場はかなり減点です(笑)

また勾配がついている駐車場も物件候補の中にありましたが、駐車のしにくさなどから結局候補から外しました。

④境界標はあるか【※超重要】

車を降りたら、まず真っ先に隣地との境界を確認しましょう↓

土地探し チェック ポイント

とにかく境界標を探してください。

四角形の土地なら境界を示す境界標が(少なくとも)4つあるはずですし、5角形の土地なら(少なくとも)5つあるはずです。

とりあえず境界標をたどって一筆書きできないとヤバいです。

後々ご近所トラブルになる筆頭と言われているのがこの境界標の有無(=境界トラブル)です。

内見 チェックポイント
※境界標には様々な種類がある

境界標が無ければ、自分の土地の範囲が確定していないということなので、内覧時に境界標が見つからない場合は売主に必ず契約までに境界標の位置を明らかにするよう言っておきましょう。

そもそも、隣地との境界が明確になっていない状態で土地面積なんか測量できるわけ無いんです、ですよね?

なのに不動産の物件情報にはバシッと「土地面積○○.○○㎡」とか書かれているんです、おかしくないですか?

境界標がない
→土地の範囲が明確でない
→土地面積なんか測れるわけがない
→なのに「○○.○○㎡」と物件情報に載っている
→なぜ?適当な数字?ウソついてる?

この謎について詳しく知りたい方は下で解説しているので、「続きを読む」をクリックして読み進めてください。
5分ほどの寄り道になりますが結構おもしろいですよ(*´ω`*)

そこまでオタク的な内容に興味がない方は無視して読み進めてください(笑)

» 続きを読む(クリックなう!)

さて、上の謎を解く鍵が「公図」と「14条地図」という2つの地図です。

筆者もこれでなかなか忙しい身なのでザックリと説明しますね(笑)

➀そもそも日本の地図の始まりは、明治時代の初期に政府が税金を徴収するために実施した地租改正事業の際に作成されました。

➁明治政府は地方の役人に命じて、土地所有者に自身の土地を測量させて地図を作成しましたが(この地図を公図と呼ぶ)、その作成目的はもっぱら徴税のためでした。

③そのため土地所有者は少しでも税金を減らそうと、実際の面積より小さい面積で申告したり、簡易な測量機器を使用した未熟な測量であったことから、現在の精度の高い機器を使用した測量と比較すると、面積に相当の開きがある場合が多くあります(←超重要

④つまり公図は土地のおおよその位置や形状を示す程度のものなのです。

⑤平成15年 (2003年) 以降「公図なんて曖昧な図面はいい加減やめて、現代の測量技術を用いて精確な地図を作ろう」と、順次更新され始めているのです。

⑥この精確な地図を「14条地図」と呼びますが、日本にはまだまだ公図から情報更新されていない土地も多いことから公図にも一定の価値があるとされています。

⑦14条地図は、たとえ土地に境界標が無くても14条地図を確認すれば境界標を復元できるほど精確ですが、公図から精確な境界標を復元することはほぼ不可能です。

ということで、境界が不明確なのに土地の面積を公言できるのは公図の情報をそのまま引用しているからです。

逆に言えば公図に記された境界情報を基に売買契約を交わすのはリスク大ってことです。

14条地図の整備状況、気になりませんか?
筆者は気になりました。

女の子 イラスト
読者
公図って明治時代初期の図面でしょ?
令和の現代ではもう1%くらいしか残ってないっしょ(笑)

そう思いませんか?
筆者はそう思いました。

だって明治時代って1868年〜1912年のことですし、明治時代初期って言えば1880年頃のことですよ?

1880年頃に集めた土地の情報を現在の日本でも使っていると思いますか?
筆者は思いません。

ということで調べてみました。

都市再生街区基本調査成果からご自身のお住まいの地域がどれくらい現状とずれているかを確認することができます。
※データは2004~2006年の調査結果から順次更新していっている模様で最新の情報でないことに注意

筆者は京都府民なので、京都の一等地である二条城付近の「公図と現況のずれ」を確認してみました。

黄色が「ずれのある地域」、ピンク色が「大きなずれのある地域」です。

では検索結果がこちら↓

ほぼピンクか黄色(;゚Д゚)ウソダロ
※まあ日本全国どこでもこんな感じだと思いますが(笑)

ピンクの範囲はズレが1m以上10m未満ですよ?

つまり、二条城周辺の一等地と言えどもまだまだ14条地図に更新されていないということです。

三井住友トラスト不動産HPのQ&Aによると、現在の14条地図の整備状況は半数(約50%)ということです。

さてあなたは公図の情報を基に土地の取引をしたいですか?答えはノーですよね。

ということで、記載の土地面積が14条地図を基にしているかは売主か不動産屋に訊いてください。

「公図と14条地図」についてもっと詳しい内容は法務省が公表している公図って何?からご確認ください。

» 折りたたむ


話が逸れました、すみません。

境界標が見つからない場合、売主へはこう言ってください。

「あのー、境界標が全て揃ってないようなんですけど、これは物件引き渡しまでに全て設置して頂けるんですよね?」

と。

筆者の場合、(購入前に境界標を全て確認していたにもかかわらず)土地を購入してすぐお隣さん(老夫婦)が

「この境界標は間違っている、うちの土地は先祖代々もっと広いはずだ!」

と主張し一瞬ヤバそうな雰囲気になったので、すぐに売主に連絡しました。

すると土地家屋調査士(国家資格)が法務局の登記情報を確認し、法的には現在の境界標が有効であり境界は明らかだと証明できたので、向こうも渋々引き下がったということがありました。

もし土地の売主が、

「いや、今まで境界トラブルになったことありませんよ?ですので大丈夫ですよ〜全く心配性ですね〜ハハハ」

とはぐらかしてきても絶対に納得しないでください

境界明示の義務は売主にあります!

実際に筆者が購入した土地はこんな感じです↓

ちゃんと境界標が5点ありました(#^.^#)ホッ

また、隣家との間にブロック塀などがある場合「それはどちらの所有物か」「維持管理などはどうしているか」も必ず売主に確認しておきましょう。

土地 境界標 境界トラブル
ブロック塀が境界を兼ねている場合も多い

ブロック塀が倒壊した時などの責任の所在をはっきりさせるためです。

土地 境界標 境界トラブル
筆者宅にて境界明示のブロック塀を構築している様子

ちなみに上の画像は筆者の土地に境界ブロックを建てている途中の写真で、ブロック塀の所有権は100%筆者にあります。

もし倒壊して隣家に被害があった場合は筆者が損害賠償責任を負います。

特にブロック塀がお互いの共有財産の場合は要注意です、詳しくはこちらの記事をご確認ください↓

⑤越境物が無いかを確認する

境界標の有無を確認した後は、越境物の確認を行います。

越境物の代表例は樹木です↓

土地探し チェック ポイント

越境物の確認とは、お隣さんの植物や軒などが境界を越えて自分の敷地に入ってきているかを確認することです。

自分の敷地内に他人の越境物があったとしても、勝手に切り落としたりするのは違法らしく、お隣さんの意思で撤去してもらうしか無いそうです。

もしお隣さんの樹木(越境物)に害虫が大発生し自分の敷地に大量飛来したとしても、勝手に切り落とすのは厳禁です。

つまり、越境物はご近所トラブルの元ということです(;´Д`)

越境物があった場合、売主に隣人へ越境物を撤去するよう依頼しておきましょう。

※隣家の建物の庇や雨樋が越境している場合もあるので要チェックです。

土地探し チェック ポイント

逆に売主側が相手の敷地に越境している場合もあるので、その場合は越境物の撤去を強く要請しておきましょう!

もちろん売主負担で、です。

⑥ガス・水道・下水はどこから引き込まれているか

越境物の確認を終えたら、ガス・水道・下水がどこから引き込まれているかを確認します。


(出典:土地探し:ライフラインの敷設状況チェック!!

一条工務店 不満 評判
彦一

コイツらが他人の土地通ってたらエライことやで

要チェックや~

下記のように公道から所有地へ直接配管が引き込まれている場合はOKです↓

↑これはセーフ

こちらはアウトです↓

↑実はこれ、実際に筆者が購入した土地の様子です。

※筆者注記

筆者が購入した土地はもともと1つの土地を3分割して売っていたので(上のイメージ図通り)、角地(A)を購入した筆者のお隣さん2軒(BとC)はガス菅や水道管を敷設し直すのに100万円以上かかったとか・・・。

「もともとは1つの大きな土地を複数の世帯に分割して売った」などの理由に起因し、ガスや水道管がお隣さんの地下を通って自分の家に引き込まれれている可能性もあるのです。

その場合、Aの地下を通っている配管は使わずに改めて公道から配管を通し直す必要があります↓

「自分が使用している配管がお隣さんの地下を通ってるってそんなにヤバいの?」ですってぇ?

もちろん超ヤバいです。

ガス菅や水道管にトラブルがあった際、お隣さんの土地を掘り返さないと配管工事ができないからです。

お隣さんと仲が悪かったり、お隣さんがとても素敵な日本庭園を造っていた場合、THE エンドです。

男の子 イラスト
お隣さん

は、うちの土地を掘り返して配管工事したいって?

あんたこの立派な日本庭園が見えへんのか?

工事なんて許すわけ無いやろこのオタンコナス

と拒否されたら、成すすべ無しです。

ライフラインが止まります。

だって相手の土地なのですから、文句を言う権利すらありません。

ですので、公道から自分の敷地まで他人の土地を通らずに直接引き込まれているかが非常に重要なんです。

ではその見分け方を伝授します。

不動産のプロ(不動産屋)に訊くのもありです(・ω・)ノ

ガス

まず敷地と前面道路との境界線上、もしくは敷地内に下で示したようなガス菅引き込みのサイン(鋲)があればOKです。

ちなみにプロパンガスの物件を都市ガスに換えたい場合、ガス菅を1m引き込むのに1~2万円ほどかかるようです。

水道

次に水道です!

これも前面道路から直接所有地に引き込まれているかを確認しましょう。

だいたい上のような水道の蓋があると思いますので、一度開けてみましょう。

そこには水道管の口径も表記されているかと思いますが、一昔前の基準である13mmと書いてある場合は、現在主流の20mmに取り換える工事が必要な可能性があるので、要注意です。

土地探し チェック ポイント

※13mmだと水圧が弱くて、一軒につき蛇口5つが限界らしいです。

古い家では、台所で水を使いながら同時にお風呂でも水を使うと水流がグンと弱くなるらしいですよ。

これが13mmの呪いです(^◇^)

※筆者注記

一条工務店の営業マンに確認したところ、

・普通の一軒家ならたとえ新築住宅でも13mm配管を流用
・高額な工事費用を払ってわざわざ20mm配管にする必要は無い
・13mmの新築住宅でもクレームは特にない

とのこと。

また、その営業マン自身の新築住宅も13mm配管をそのまま流用するとのこと
(水圧に全く不満は無いとも)

滋賀県では13mmが多い、京都では20mmが多いなど地域差もある模様。


「13mmと20mm、どっちがいいの?」についてこちらの方のブログを参考にしました↓

ソルのマイホーム

「マイホームを建てるんだけど、水道管の口径を13mmにするべきか20mmにするべきか悩んでいる。工務店からは20mmを勧…

上のブログの要点だけまとめますと、

①自分は13mmでも特に不便は感じない

②13mmの場合、複数個所で同時に水道を使うと確かに水圧は弱くなる

③しかし双方にメリットデメリットがあるので「13mmが時代遅れ」と断罪はできない

ということです。

気になる方は現在お住まいのご自宅の水道管メーターの口径を確認してみてください。


また、土地の上に空き家がある場合は水道メーターがちゃんと止まっているかも確認しましょう。

空き家なのに水道メーターが回っているということは?

配管のどこかで漏水している可能性があります!

下水


(出典:納得できる土地選びのポイント3

さて、下水についても上のような桝(ます)が敷地内にあるかを確認しましょう。

前面道路にマンホールがある場合は、直接引き込まれている可能性が高いらしいです。

土地 境界標 境界トラブル

汚水を見分けるのは至って簡単、蓋に書いているからです(笑)

土地 境界標 境界トラブル

ほら。

マンホールって子供の頃は遊びで開けたりしてましたけど、あれ下水なんですね(;゚Д゚)キッタネー

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筆者
というか、マンホールで遊んでごめんなさい。

本項目を執筆するにあたって、参考にさせて頂いた情報源を以下に示しますので、気になる方は是非一度ご覧ください↓

» 参考情報源一覧(クリックで開く)

千葉県我孫子市で注文住宅,平屋を建てる工務店なら日建ホーム

土地探しから家づくりをスタートする場合、土地を見に行く事が多々あるかと思います。その際、ライフラインが敷地内に引き込みさ…

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⑦振動・音・臭いなどを確認

land check points

さて、ライフラインの引き込み状況を確認し終えたら、物件の周辺環境を確認する意味で振動・音・臭いなどを体で感じましょう。

線路が近くにあれば騒音や振動が、池や用水路が近くにあれば異臭(ドブの臭い)がするか、などを確認するのです。

「農場が近い」とか「カラオケ屋が近い」とか「線路が近い」など、不快要素はそこら中に転がっています。

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筆者
時間帯や季節によっても変わってきますので、ある程度想像を働かせることが重要です。

ファミリー層が多く住む地域の物件を買う場合、「22時くらいまである程度うるさいかもしれないな」とかです。

内見が多いと売主に嫌がられるとも聞きますので、売主同席の内見は多くても2~3回にすべきだと言われています。

少なくとも異なる時間帯で2回ほど内見すれば、ある程度の周辺環境がもたらす問題を想像できるのではないかと思います。

内見時はやはり「早く終わらせよう」という気持ちに急かされて時間をたっぷり使う人は少ないと思いますが、数千万円の買い物です。
確認すべきポイントにはしっかりと時間を使いましょう

⑧お隣さんの土地&建物を確認

land check points

次はお隣さんの土地&建物を確認しましょう。

お隣さんの家の配置によっては、間取りや庭の位置、リビングの窓の向きなども限られてくることがあります。

土地探し チェック ポイント

周りの環境を確認しながら家をどう配置するかを考えましょう。

代表的なものは以下の4点です↓

  1. 駐車場の位置
  2. 庭の位置
  3. 玄関の向き
  4. リビングの窓の方向

不動産のプロの多くが「家の間取りより先に、駐車場と庭の位置を決めろ」と言います、参考までに。

たまにお隣さんとの家の間隔(隙間)が、人間一人がギリギリ通れるくらいキチキチに詰められて立っている物件があるそうです。

と言うか筆者が住む京都市にはそんな家がいっぱいです(・ω・)

建物同士が近すぎるのも損しかありません!

建物同士が近いと空気の流れが悪くなり、湿気も滞留しやすく、シロアリなどを呼んだりカビが生えやすくなるので、なるべくなら避けたいポイントです。

しかも!

外壁塗装工事をする際に、隣棟との間隔が狭すぎると足場を組めないという問題も起きてしまいます。

隣棟との間隔が狭い
→足場が組めない
→外壁塗装工事ができない
→その面の部屋は雨漏れのリスクが飛躍的にアップ👆
→カビ大発生で不衛生極まりない
という悪循環が始まります。
※後から家を建てる人がお隣さんに配慮して間取りや窓の位置を決めるのがマナーです。
お隣さんのリビングの窓の近くに自分の家のトイレの換気扇があったら絶対に嫌ですもんね。

⑨前面道路の幅員を測る

所有地が接している道路(前面道路)の幅によっては、その土地は再建築不可である可能性があります。

土地の価値は前面道路の価値で決まる

そう言われるくらい前面道路は重要なようです。

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筆者
必ずメジャーを持参しましょう。

公道私道問わず前面道路に4m以上の幅員があればとりあえずは安心ですが(再建築可能)、①でも説明したように4mだとすれ違いがかなりストレスです。

販売図面に「接道状況:南東4m公道」などと書かれている場合、本当に4m以上あるのかを必ず測りましょう!

4mに満たない場合はそもそも家を建てることができませんので。

土地を買ってから「え、家建てれないの?( ゚д゚)」となりますよ。

4m以下の場合は再建築不可なので土地の価値がガクーンと低くなります。

⑩ゴミ集積所を確認する

そして最後に、その自治体のゴミ集積所がどこにあるかをキョロキョロと確認しておきましょう。

なぜならゴミ集積所にはゴミが山のように集まるからです(笑)


(出典:ごみ集積所に出された資源物は市の所有物です

そしてゴミの臭いをプンプンさせたゴミ収集車が頻繁に通ることになります。
ゴミ収集に携わる方々には本当に感謝しております。

しかもしかも、ゴミ収集の利便性を考慮しゴミ集積所は角地や大通り沿いに設定されることが多いですが、よくカラスやネズミに荒らされてぐちゃぐちゃになるんです!!!!


(出典:カラスに荒らされたゴミ集積所

もちろん生ゴミなどが散らばった場合は、ゴキさんやネズミさんたちが大集合致します。

そして彼らはいずれあなたの家に…というのが冗談じゃなく起こります。

ゴミ集積所の位置もリスクになり得るので、少なくとも自分の土地の近くに無いかを確認しておきましょう!

さいごに

ということで、土地探しで失敗しないためにチェックすべきポイントをまとめました。

下見時に売主同席の場合は、あまり重箱の隅をつつくように何から何まで細々と見ないように、せめて神経質な買主だと思われないように心がけましょう٩( ”ω” )و

「この土地に決めた!!」と思って買い付け証明書を出しても、"後々トラブルになるうるさい客"だと思われたら売却を断られる可能性がまあまああるらしいです。

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筆者

土地が売れるのにわざわざ断る売主なんているか?

と思いきや、結構いろんなYoutuberの方が注意してました。

ここまでお読み下さりありがとうございました!

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換気 第一種 第三種
最後に、本記事を書くにあたっての参考動画を以下に示します。

興味深そうなタイトルがあれば是非観ていって下さい!

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