こんにちは！
本記事は、土地や建物探しをしている方々に向けて販売図面の読み方をまとめたものです。
販売図面ってあれですよね、SUUMOとかでよく目にする物件情報のことですよね。
（↑販売図面の一例）
物件詳細情報に何やら色々と記載されていますが、とりあえず理解できるのは「築年月」や「駐車場の有無」だけ(・ω・)ノ
筆者もそんな感じで土地探しに非常に苦しんだ一人なので、少しでもこの記事が不動産をお探し中の皆さまの助けになれば幸いです。
実はこの物件情報を読み解けさえすれば大失敗を防げますし、勉強せずに不動産を探す行為は、ネギをしょったカモ同然です。
不動産は取引金額が大きいので、無知なド素人はまーじーでプロに搾取されまくります。
(筆者もとある不動産屋に危うく数千万円のゴミ物件を買わされそうになりました)
なのでとりあえず本記事では、物件概要に記されている各項目の意味をわかりやすく解説致します。
本記事は非常に長いので、ご自身が気になった項目のみの解説を見る感じの方がいいと思います。
「物件詳細情報編」は別記事で紹介していますので興味があればご覧ください↓
こんにちは！本記事は、土地や建物を探している方々に向けて販売図面の読み方をまとめたものです。販売図面ってあれですよね、SUUMOとかでよく目にする物件情報のことですよね。（↑販売図面の一例）物件詳細情[…]
筆者が挙げた項目を意識することで少なくとも大失敗は防げると思いますので、是非とも本記事をご活用ください！
あくまで素人のブログなので、誤った認識や理解不足の解説もあるかもしれません。
その際は優しく訂正コメントをお願い致します。
では始めます(”◇”)ゞ
物件概要
販売図面は大きく、
➀物件概要（ザックリ）
➁物件詳細情報（詳しい）
の２種類に分けられており、本記事ではまず➀物件概要（物件の大まかな概要）の項目について解説していきます。
これらは専門的な知識が無い方でも割とサクッとご理解頂ける内容になっています。
価格
まずはこれですね、物件情報の一番最初に確認するのがこの価格ではないでしょうか。
しかし、この価格はあくまで物件価格であって支払い総額では無いことに注意しましょう。
記載されている物件価格にプラスして、
・登記費用
・仲介手数料
・不動産取得税
・ローン代行事務手数料
他多数
でさらに物件価格の７～１０％がかかります！
2,000万円の物件を購入する場合、支払い総額は約2,200万円（価格の10％）くらいになると思っておきましょう。
また中古戸建てをお探しの場合は、その物件価格が税込なのか非課税なのかもチェックしましょう！
これ以降のお話は多少小難しいのでスルーしてもらっても構いません。
ここまでの内容を理解できていればとりあえずOKですd(￣ ￣)
» ってことで続きを読む（中古戸建て購入を考えている方用）
例えばこちらの中古戸建て物件の場合↓
価格欄に1,280万円とだけ書いてあるので非課税物件になります。
実は消費税が課税されるには以下の４つの要件を全て満たす必要があります↓
- 事業者が事業として行う取引
- 対価を得て行う取引
- 資産の譲渡等
- 国内取引であること
詳しいことは国税庁ＨＰ（課税の対象）で確認してください。
つまり、一般人が売主の場合は消費税が非課税なのです。
逆に？の話ですがたとえば以下のような場合↓
・売主が法人／宅建業者
・リノベーション済み物件
・新築物件
その物件価格には消費税が含まれています。
課税物件と非課税物件でなにが違うのかというと・・・。
住宅ローン控除の控除期間が変わります！！！
つまり節税できる金額が変わります(*⁰▿⁰*)
（出典：住宅ローン控除を学ぼう！2022年以降版）
ちょっと複雑なので興味ある人だけご確認ください。
2022年4月1日から新たに改正された住宅ローン控除に関する動画↓
不動産購入時の諸費用についてさらに詳しく知りたい方はこちらの動画↓
» 折りたたむ
では次です！
交通
○○駅まで徒歩△△分
物件情報で必ずと言っていいほど目にする項目だと思いますが、この数字は「８０ｍ＝１分」で算出されています。
しかしこれには、
・坂道
・信号待ち
などが考慮されていないので、最短時間と思った方がいいのです。
また「徒歩○分」を決定する始点と終点にも罠があり、この数字は鵜呑みにしない方が身のためです（笑）
徒歩○分の算出の根拠
始点：敷地の入り口から
終点；最寄り駅の一番近い出口まで
ですので実際とは少し（だいぶ？）異なる場合があります。
まずは下の図をご覧ください。
だいぶ極端な図にしましたが、あなたは東京駅近のマンションＥ棟１１階の一室を買おうか悩んでいるとしましょう↓
広告（販売図面）には「東京駅まで徒歩５分の好立地」と謳われています(°▽°)ﾗｯｷｰ
しかし本当に徒歩５分で東京駅に着けると思って購入を決意したあなたは、だいぶ世間知らずなおめでたい方です！
（すみません、言葉が過ぎました(｡･ω･｡)）
さて徒歩５分の算出の根拠は下図の赤色の距離（４００m）です↓
上図の場合、いざ玄関を出てから駅のホームに辿り着くまで実際は２０分程度かかるのです（※仮の話）
先ほども説明しましたよね、「敷地入り口」から「最寄り駅の一番近い出口」までですから。
Ｅ棟１１階の自室の玄関からエレベーターに乗って一階に着きそこから敷地入り口まで、そして最寄り出口から地下通路を通った先にある駅のホームまでは徒歩○分の中には考慮されていません。
徒歩○分に含まれない区間
Ｅ棟１１階 → 敷地の入り口
○番出口 → 東京駅のホームまで
田舎の小さい駅ならともかく、都会の大きな駅の場合は「５番出口」「１８番出口」「３２番出口」というように、各方面に出口がいっぱいあるので実際はその出口から駅のホームまでの時間は考慮されていないのです。
所在地
不動産をお探しの際、所在地も必ずチェックするポイントですよね(｀・∀・´)
売り主のプライバシー保護の観点からその売家や土地の住所（所在地）が番地まで出ていないことも多いんですが、最近は〈地図を見る〉ボタンなどでだいたいのストリートビューが表示されるので「番地まで知りたいのに見つけられない(´･Д･)」」ということは少ないと思います。
筆者は住所特定の才能があるらしく（※）、「○○県□□市△△町」とまで書かれた物件でもストリートビューで周りを歩いて対象不動産（土地や建物）の正確な住所を探し当てることができます。
もちろん、「隣人問題」「騒音問題」「隣地境界」など実際に現地に行かないとわからないことも多々あるので、初めのふるいとしてストリートビューを活用しましょう。
築年月（築年数）
築年月
土地探しの方には関係ありませんので次項の【建物面積】までワープしてもらって構いませんが（クリックでジャンプする）、中古戸建てをお探しの方は気になるポイントですよね。
（↑こういう営業マンに出会ったら速攻で逃げましょう）
築年月（築年数）とはその名の通り、その家が完成した時期（完成してからの年月）を示します。
と思っている方、気を付けてください！
住宅やビルなどの耐震基準というのは大きな地震が起きて被害が大きくなる度により厳しい耐震基準に更新されていっています。
つまり築年数が古い建物ほど耐震性能が低いということになり、現在の基準に適合していないということになります。
昔は新幹線や飛行機の中で普通にタバコが吸えましたが、今は完全にダメですよね。
それと一緒です、時代の経過と共にルールも変わります。
昔はＯＫだった耐震基準でも「え？当時はどうやったか知らんけどさ、それ今の時代では建築基準法不適合だよ？」って感じです(＾ω＾)
耐震基準不適合の物件だと住宅ローンが下りない可能性が高く、ポンと現金一括で購入する必要があるのです！！
もちろん耐震基準は毎年更新されるわけではないので、「この年以前の建物は旧耐震基準である」という意味で、最低でも旧耐震基準と新耐震基準くらいは見分けられた方がいいのです。
詳しい説明は後述しますが、要点だけ先にお伝えします↓
・旧耐震基準（1981年5月31日以前の建物）→アウト
・新耐震基準（1981年6月1日以降の建物）→セーフ
築年月が1981年以前の物件は旧耐震基準物件の可能性が極めて高いので要注意です！！
耐震基準についてはかなり長くなるので、あとは興味のある方だけクリックして読んで下さい。
「1981年が天国と地獄の境目である」これだけ理解して頂けたら十分です！
» ってことで続きを読む
旧耐震基準と新耐震基準の違いは「どれくらいの地震に耐えれるか」です。
例えば木造住宅の場合↓
旧耐震基準：震度５の地震に耐えれる基準
新耐震基準：震度６の地震にも耐えれる基準
昨今では震度５以上の地震なんて日常茶飯事で起きていますので、震度６で家が倒壊されたらたまったもんじゃありませんよね。
地震大国日本では、余震を含まずに1981年～2011年までの30年間で震度６以上の地震が２０回以上起こっています。
旧耐震基準の住宅に住むの、めちゃくちゃ恐ろしくないですか？(;´Д｀)
築年月の落とし穴
では築年月（築年数）の落とし穴について説明します。
築年月とは「家が完成した年月日」ですが、実際に「建築確認申請」（けんちくかくにんしんせい）をして建物が建てられ始めたのはもっと前なので、旧耐震かどうかの判断には微妙に気を付けるべきなんです。
木造物件なら1981年6月1日以前の建物は旧耐震物件になるので、築年月が1982年と表記されている場合でも
ふ～ラッキー耐えたぜ（笑）
ギリ新耐震基準の物件だったわーー
と喜ぶのは早いのです。
なぜなら、建物が建てられ始めたのは1981年（昭和56年）6月1日の法改正より前の時期かもしれないからです！！
売家の耐震基準は建築確認申請をした時点での建築基準法に則っているので、不動産屋に「この家が建築確認申請をしたのはいつですか？」と聞くのがベストだと言われています。
耐震の基礎知識はこちらの動画がわかりやすかったです↓
木造住宅の耐震基準
地震大国＂日本＂で木造中古戸建てを購入する際の一番の懸念点は、（筆者にとっては）価格や立地ではなく耐震性能です。
しかも「旧耐震」とか「新耐震」とか「2000年基準」とか色んな基準があるようなので、まじでチンプンカンプンでした(＾ω＾)
旧耐震基準と新耐震基準について、こちらの方のブログが非常にわかりやすかったので紹介しておきます↓
中古のマンションや一戸建てを探すときに気を付けるポイントのひとつが建物の耐震性能です。1981年6月1日以前に建築が開始…
【耐震性の見分け方】建築年月日（築年数）ではなく「建築確認の申請日」耐震基準は、地震に対する住宅の安全を確保する基準であ…
（前述しましたが）耐震基準は大きく以下の３つ（１つ増やしました）に分けられます↓
・旧耐震基準（1981年5月31日以前の建物）
・新耐震基準（1981年6月1日以降の建物）
・2000年基準（2000年6月1日以降の建物）
「旧耐震基準」と「新耐震基準」は大きく違いますので、少なくとも旧耐震基準の物件を見つけた場合は耐震補強工事を行うことが前提になると思います。
また旧耐震基準の物件は住宅ローン控除も適用されない場合が非常に多いので、わざわざ安いからという理由だけで旧耐震基準の物件を選ぶのは得策ではないように思います。
2000年基準について解説していた動画がこちら↓
また、（筆者は）新耐震基準の物件であっても物件購入の前に必ず耐震診断をした方がいいと思っています。
その耐震診断の評点によって、風呂/キッチン/トイレなどの水回りのリフォーム工事の際に耐震補強を行うかを考えます。
「○○県 耐震診断」と検索すれば補助金の内容などを確認できるので是非！
耐震診断についてのわかりやすかった動画がこちら↓
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では次！
建物面積
建物面積は、その土地に立っている建物の各階の床面積の合計を指します。
・壁芯面積（へきしん）
・延床面積（のべゆか）
・建延面積（たてのべ）
とも呼ばれるらしい。
この建物面積は、（後述する）容積率に影響されます。
似たようなものに「建築面積」がありますが、それは建物を真上から見たときの面積なので勘違いしないように。
土地面積
土地面積はそのまんまその土地の面積を指します。
敷地面積（しきちめんせき）と呼ぶこともあるそう。
建築面積と同様にその土地を真上から見たときの面積を指すので、傾斜地などでは実際の表面積より土地面積が狭い場合があります。
この土地面積とさっきの建物面積（もしくは建築面積）を使って建ぺい率とか容積率を算出します↓
土地面積 ＆ 建築面積 → 建ぺい率
土地面積 ＆ 建物面積 → 容積率
間取り
間取りとは３ＤＫとか４ＬＤＫとかのやつですね。
LDKのそれぞれの意味とかはとりあえず置いておいて、特に気にして欲しいのが「ノリが良いか悪いか」ということなんです。
まあこちらも土地を探している人には無関係の話ですので飛ばしてもらっても大丈夫です。
» 続きを読む
家の断面図をイメージして、１階と２階で柱のノリが良いか悪いかは必ず確認しましょう！
１階と２階で柱が揃っている方が地震に強い構造です！
家の外から見ても窓の位置などである程度わかります。
たとえばこちらは構造的に耐震性が高い↓
こちらは耐震性が低い構造↓
これ以上の内容を言葉で説明するのは難しいので、参考動画をご覧ください↓
また、建物がなるべく正方形に近い方が耐震性能が高いので、あまり極端な凸凹があるような物件だったり、めちゃ細長い物件などをわざわざ購入するのはやめましょう。
こちらの動画を参考に↓
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さいごに
ということで、長々と物件情報の見方を書いてきましたが本当にここまでお読み下さりありがとうございました。
現在は、マイホーム購入で絶対に失敗しないために勉強している最中ですが、物件情報の各項目を多少理解しただけでも物件選びに少し自信が湧いてきています（←逆にあかんやつ？笑
本当にありがとうございました！
物件情報詳細編はこちらの記事で紹介しています↓
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