⑤ぼくが中古住宅のリフォームをやめて新築購入にシフトしたわけ

こんにちは、RYOです。

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筆者
ぼくは、最近マイホーム購入について考え始めた30歳手前の不動産ド素人です

リベ大の両学長が繰り返し言う通り、

マイホーム購入に失敗すると甚大な金銭的負担や精神的負担を背負いますし、

マイホーム購入は確実に人生を左右する大きな買い物です。

絶対に失敗できません・・・(;゚Д゚)ゴクリ


» 後はだらだらと話していますので興味があればクリックで読み進めてください(笑)

新築購入 高性能

新築は、初めの数年間の価格の下がり幅が特に大きいため、その値下がり幅を誰かに負担してもらえるのが「中古住宅がお得な理由」だとずっと考えてきました。

つまり、つい最近まで最もコスパの良いマイホーム購入方法は、

中古住宅をお安く購入+しっかりとお金をかけてリフォーム

だと思っていたのです。

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筆者
中古住宅でも最大で500万もお金をかければかなり新築同様の内装や外観になりますからね。

そういった経緯で、ここまで中古戸建て購入を失敗しないための知識を色々まとめてきたわけです↓

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中古戸建て 販売図面
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中古戸建て 土地 価格
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内見 内覧 持ち物
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内見 チェックポイント

しかし、築58年の古家付きの土地を買おうか知り合いの建築業者の方に相談しところ、その方は全く別の意見を持っていました。

ビジネスマンのイラスト
建築業者

築古戸建て、特に鉄骨造だけは絶対に買うな。

最近はアスベストの関連法が非常に厳しく、解体工事費だけで家がもう一軒買えるぞ

詳しいことは長くなるので端折りますが、要するに

アスベスト含有建材が使われている物件は解体工事費(処理費含む)が非常に高い

ってことなんです。

この方は「建築物石綿含有建材調査者」の資格を持っている。
ビジネスマンのイラスト
建築業者
古家付きの土地を購入するのではなく、更地渡しの土地を購入するくらいに再び会おう。

との言葉を最後に、筆者は打ち合わせを終えました。

アスベストに関する参考動画はこちら↓

» 折りたたむ


まあ詳しくは後述しますが、アスベストリスクや耐震・断熱・気密などの勉強をするにつれ、どうやら「中古戸建て+リフォーム」という作戦はあまり費用対効果が高いとは言えない、という結論になったのです。

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筆者

一か月前のおれ、さようなら。

中古戸建ての知識、君と過ごした日々は忘れないよ。

しかし、中古戸建て購入のために勉強したことが土地選びにめちゃくちゃ役立っているので、勉強はやはりしてよかったと思います。

ということで、本記事では「ぼくが中古戸建て+リフォームをやめて、新築購入にシフトしたわけ」などを書いていきたいと思います。

中古戸建てのアスベスト(石綿)のリスク

石綿(以降アスベスト)の危険性は言うまでも無いと思いますが、まずは一言で解説します↓

人体には有害やけど、超使い勝手の良い万能な建築材料

もう少し詳しく解説するとこうです↓

アスベストは安価で軽く、防火性・防音性・耐熱性・吸音性・保温性・絶縁性など様々な機能を有する、地球の贈り物と呼ばれたほど万能で使い勝手の良い天然の鉱物

しかしその繊維は極めて細かいため、呼吸によって肺の奥深くに蓄積しいずれ肺ガンを起こす可能性がある。

アスベストはこれほど使い勝手の良い天然鉱物なので、アスベストの危険性が認知されるまでは、ビルや一戸建てなどの建築材料として広く使われていました。

しかも恐ろしいことに、アスベスト吸入による健康被害は平均35年前後の長期間の潜伏期間を経て発現するのです(;゚Д゚)ギャアァァァァ

参考HP↓

アスベスト(石綿)に関するQ&Aについて紹介しています。…

アスベストのざっくり歴史

アスベストのざっくりとした歴史を記します↓

アスベストの輸入は明治20年(1887年)頃から始まり、輸入量がピークを迎える1970~1975年頃には年間30万トンを超える量のアスベストが輸入されていた。

その後、徐々にアスベストと健康被害の関連性が認知され始め、2005年のクボタ・ショック(※)によってアスベストの危険性が一気に世間に知れ渡った。

» クボタ・ショックとは

平成17年(2005年)6月29日、アスベストの危険性が社会に露見する出来事が起こりました。

大手機械メーカーであるクボタが、アスベストを取り扱う工場で働いていた社員や退職者、請負会社の従業員、地域住民の間で、中皮腫など石綿関連疾患の患者が多数発生し、合計79人が死亡、現在療養中の退職者も18人に及ぶことを発表したのです(この出来事を「クボタ・ショック」といいます。)。

クボタ・ショック前は、アスベストが肺がんなどを引き起こし、死に至らしめるものであることは、社会の中でさほど浸透していませんでした。

しかし、クボタ・ショックを受けて、実際にアスベストを取り扱っていた労働者だけでなく、周辺住民にも被害が及ぶことが明らかになり、アスベスト禁止の風潮がより強まることになりました。

アスベスト(石綿)被害の歴史より抜粋)

» 折りたたむ

2006年9月1日以降、アスベスト含有率が0.1重量%を超える製品の製造・輸入・譲渡・提供・使用を禁止(アスベスト製品全面禁止

2022年4月1日以降、アスベスト含有の可能性がある建物を解体する場合、事前調査と報告が義務化された。

2023年10月1日以降、資格保有者が建築物の事前調査を行うことが義務化される。

↑かなりザックリ書きましたが、実際には1975年にアスベスト規制法ができて以来、数年ごとにアスベストを規制する法律がどんどん改正されていき、2006年にようやく全面禁止になったということなのです。

まあ何が言いたいのかと言うとですね。

2006年9月1日以前に着工された建築物は、多かれ少なかれアスベストが含有されているので、解体~処理するのに通常の倍くらいお金がかかる

ってことなんです。

参考ブログ↓

解体工事.com(解体.com)

アスベストの解体工事費用が知りたい人に向けて、アスベストレベル別の解体費用目安を紹介しています。補助金や安くする方法もあ…

解体の窓口

人体に多大な健康被害を及ぼすアスベストはニュースや新聞などで目にすることが多いでしょう。築40年以上を超える建物を解体す…

法律事務所ASCOPE(アスコープ)

中皮腫等のアスベスト関連疾患と診断された方、そのご遺族の方、まずはお気軽にご相談ください。 法律事務所ASCOPE(アス…

アクトツール 工具買取専門店 | 高価買取実績NO.1 プロのための 道具市場アクトツールへ お任せください!

石綿障害予防規則(石綿則)が改正されました。すでに施工されている法律ですが、わかりやすくまとめてみました。アスベストの形…

新築物件購入を決めた理由

さて、ということでアスベスト含有戸建ての危険性を述べてきたわけなんですが、

男の子 イラスト
読者
それならさ、別に2006年9月1日以降に着工された中古戸建て+リフォームでも良くね?

って思いましたよね。

確かに、2006年にアスベスト含有建材の使用が全面禁止されたので、2006年以降に建てられた中古戸建てを買ってもいいかな~とも思ったんです。

しかし家の勉強をするにつれ、やはり中古戸建ての「目先の安さ」に惑わされてはいけないと思い始めたんです。

ズバリ言います。

中古戸建ては、性能が恐ろしく低い超低性能住宅がほとんどだった

ということなんです。

高性能住宅とは

では性能が高い家(高性能住宅)とはどのような家なのでしょうか?

ちょこっとだけお勉強した、にわか知識満載の筆者が考える、高性能住宅を名乗る戸建てのスペックがこれです↓

➀許容応力度計算による耐震等級3

②断熱等級は最低でもZEH+以上(UA値は0.50以下)

③気密性能を表すC値は最低でも0.6以下

④窓はオール樹脂サッシ+トリプルガラス(最低でもアルゴンガス封入のLow-Eペアガラス)

⑤換気は全熱交換式第一種換気かダクト式の第三種換気

高性能住宅とは、要はいつ大地震が来るかも知れない、一年を通して温度や湿度の差が激しい日本でも数十年間ずっと安心して快適に過ごせる家ってことなんです。

しかし世の中に出回っている中古住宅は、高性能住宅と呼べる超超々最低限の長期優良住宅基準ですらクリアしていないのです。

試しに、中古住宅の検索条件に「長期優良住宅」とか「低炭素住宅」とかにチェックを入れて検索してみてください。

筆者の検索範囲の場合(かなり広範囲ですが)、結果は0件でした。

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筆者

一瞬自分の目を疑いました(゜.゜)

こういった理由もあって、もう中古住宅に期待をするのはやめたんです(笑)

中古住宅に手を加えて高気密高断熱にすることは不可能ではないんですが、コスパが超悪いんです。

新築時なら100万円でできるような工事でも、中古住宅でやろうとすると400万円かかったりすることもあるようです。

嘘だと思うならこの動画を観てください↓

素人でも「まあそりゃあそうだろうな」と思うような内容かなと思います。

カーボンニュートラルと高性能住宅

2020年10月、政府は2050年までに温室効果ガスの排出を全体としてゼロにする、カーボンニュートラルを目指すことを宣言しました。

この政策の実現に向けて、今後の住宅事情はどんどん「環境に優しい」とか「省エネ」が当たり前になってくるのは当然ですよね?٩( ”ω” )و

今後、脱炭素の動きがどんどん減衰していくと思う方はさすがにいないでしょう。

例えばこちらの図を見てください↓

新築購入 高性能

(出典:省エネルギー基準

昭和55年以降、日本ではどんどん住宅の省エネ最低基準を改正していっています。

現在では、最新の平成28年基準ですら全く物足りない(=高性能住宅とは呼べない)と言われているほどです。

そんな時代の流れの中で、せめて長期優良住宅基準、もしくはもうワンランク上のZEH(ゼッチ)基準くらいはクリアしていないと(何年後か知りませんが)売る時に非常に苦労する(=買い叩かれる)と思うんです。

現在日本中に立っている住宅の中には現在の建築基準法にはもはや適合しない不適格建築物がたくさんあるように、今は合法でも将来的には新たな省エネ基準に満たなくて不適格建築物になる可能性も多いに有り得ます。

省エネ基準を満たしていないあなたの住宅、2050年にはこうなっているかもしれません↓

不動産鑑定士

は、オマエんち長期優良住宅すら取得してないの?(笑)

そんな家に価値があるわけねーだろ、このタコ!

建物の価値は0円なんだよ、むしろ解体費用がかかるからマイナスじゃい。

ん、築10年だから少しは価値があるだろって?

だーかーらー、省エネじゃない住宅に価値はねーんだよぉぉぉ‼

恐ろしいですよね。

売る時のことを考えて住宅を建てる人は少ないですが、30年後にも建物の価値を残そうと思うと2050年のカーボンニュートラルを見据えた省エネ住宅ってのはマストだと思うんです。

男の子 イラスト
読者
別に売る予定無いから省エネ住宅じゃなくてもいいよー

って声も聞こえてきそうですが、そもそも断熱や気密がしっかりしていない住宅はめちゃくちゃ過ごしにくいです。

夏は暑い、冬は寒い、雨が降ったら雨漏りする、地震7クラスの地震が来たらもう住めない、エアコンがなかなか効かないので光熱費はめちゃ高い、おまけに換気が悪くて空気は汚い、見えない壁の中はカビとシロアリだらけ。

こんな家に住みたい人いるんですか?

「おれの家はそんなんじゃないし」

と思ったあなた、要注意です。

そもそも気密や断熱、耐震強度や換気などを入念に考えられた住宅はそうじゃない住宅と比べて寿命がとても長い(60年~100年)のです。

家の寿命を長くしたい→高性能になる→快適に過ごせる→光熱費があまりかからない→トータルコストが安い

という順番なのです。

高性能住宅=高級住宅ではない?

高性能住宅って決して「高級な家」という意味じゃないんです↓

例えば、こんな自動車を高性能だと思いますか?↓

・リモコンキーで車を開閉できる
・鍵をささなくてもボタンを押せばエンジンをかけれる
・自動的に変速してくれる(=AT車)
・エンジンをかけたらその日の日時を言ってくれる
・運転席のシートを倒せる
・エアコンがある

そりゃあ、30年前にこんな車があれば高性能自動車と呼ばれたかも知れませんが。

今の時代に、こんな車を高性能だと言う人ってまあいないでしょう?

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筆者

完全に最低限の基本装備ですよね。

逆にこれらが無い車を探す方が大変です(笑)

実は「高気密高断熱で耐震性能が高く換気がちゃんとされている家」も一昔前では高性能でしたが、現在では当たり前であるべきレベルなんです。

しかしこれが住宅の話になった途端に、

住宅業界「高気密高断熱は高性能住宅だ。そこまで必要ない。しかも高い。」

となるんです。

高性能住宅が基本装備になってこなかった理由

例えば家電の場合、「ここを直して欲しい」というフィードバックが多ければ企業は問題点を改善して次期の商品を世に出しますよね?

じゃないとより良い商品を出す競合他社に負けます。

Appleが未だに指紋認証をiPhoneに搭載しないことにはめちゃくちゃ腹が立ってますが、その話は一旦置いておきます(笑)

しかし住宅業界ではそうなりません。

なぜならマイホームは家電のようにポンポン買い替えできないからです。

つまり、初めて家を買う一見さんばかりに売り続けることができるので、低品質な家を作り続けても商売が成り立つんです。

仮に住宅が家電のように人生で何台も買い換えるものの場合、

カメラ 選び方

○○ハウスで建てたあの住宅、夏は暑いし冬は寒すぎるぜ。

もうあそこでは買わへんわ、次は△△ホームにしてみよう。

となり、自然と市場の競争原理が働いて各社が切磋琢磨してより高性能な住宅を目指すはずです。

そういう意味で、日本の住宅業界はぬるま湯体質のままずっと企業努力を怠り進歩してこなかったんです。

令和のこの時代でも、住宅業界は「リクライニングシート搭載&リモコン操作で開閉可能」のような前時代的な自動車を「高性能自動車」として扱ってきたんです。

しかも日本人は良くも悪くも我慢強い国民性なので、

女の子 イラスト
読者

冬寒く夏暑いのは四季がある日本では当然だわ。

住宅の性能が低いからだなんてトンデモナイ!

と思っています。

まあそんなこんなで、便宜的に本ブログでは「高性能住宅」と呼んでいる住宅でも専門家にしてみれば「今の時代に合った普通の家」って認識なのです。

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筆者
逆に「長期優良住宅の基準すら満たしていない低性能な住宅なんて、前時代過ぎてタダでもいらんわ」って感じなんです。

冬は寒い、夏は暑い、光熱費は高い。

ぼくも将来ずっと住む(予定の)家を買うにあたって、そんな心配をする必要のない高性能住宅を建てようと思い始めたのです!

おわりに

ということで、「中古戸建て+リフォーム」作戦をやめ「高性能住宅の新築購入」作戦に大きく舵を切りました(笑)

今後は新築建築時に予め知っておきたい知識をまとめていきたいと思います。

これからも応援よろしくお願いします!

新築購入 高性能
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