②「必ずやって!!!」中古戸建てを【土地の値段】と【建物の値段】に分ける編

こんにちは、RYOです。

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筆者
ぼくは、最近マイホーム購入について考え始めた30歳手前の不動産ド素人です

リベ大の両学長が繰り返し言う通り、

マイホーム購入に失敗すると甚大な金銭的負担や精神的負担を背負いますし、

マイホーム購入は確実に人生を左右する大きな買い物です。

絶対に失敗できません・・・(;゚Д゚)ゴクリ

» 後はだらだらと話していますので興味があればクリックで読み進めてください(笑)

物件を探すにあたって、まずやらなければならないことが「➀物件情報の見方を知る」ということでした。

SUUMOやHOME’Sなどのポータルサイトで検索し、物件がずらーっと出てきても、「接道状況」とか「建ぺい率」、「セットバック」などの単語の意味を知らなければ、その物件の情報を何も理解できないのです。

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筆者
物件情報の見方を知ることで、予めリスクのある物件を避けることができます。

興味があればまずこちらを読むことをお勧めします↓

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中古戸建て 販売図面

物件情報の見方を知ったうえで、今度はその物件が適正価格なのかを確かめる作業に入ります。

極端な話、1,000万円の価値しかない家を死ぬ気で住宅ローン組んで3,000万円で買う人も少なくなく、これは完全に物件購入失敗と言わざるを得ません。

なのでとりあえず本記事では、自分のために物件の適正価格について図解多めで備忘録として残しておこうと思ったのです。

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ということで、ぼくのような不動産素人が1から中古戸建を購入する過程(軌跡)を共有することは非常に有意義だと思います。

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筆者
なぜなら不動産のプロは素人がどこでつまづくかが分かっていないからです(笑)

あくまで素人のブログなので、誤った認識や理解不足の解説もあるかもしれません。

本記事を妄信して戸建て購入を決定するようなバカなことはやめてください。

物件価格を土地と建物に分ける方法

まずは物件価格と土地と建物の間には以下のような関係があります↓

物件価格=土地の値段+建物の値段

まあわかりますよね、その物件価格は土地の値段と建物の値段の合計金額なので、まずはそいつらを分解します↓

建物の価格はプロでも判断するのはかなり難しいのですが、土地の値段は建物に比べれば比較的容易に算出することができます。

つまり、

土地の価格を算出し、それを物件価格から引いて、建物の価格を出そう!

という作戦なんです。

ですのでまずは土地の値段を算出します!


土地の価格を算出

土地の価格を算定する方法はいくつかあります。

これから話す内容は、あくまで参考程度に土地の値段を把握するという意味でご覧ください。

「この方法が万能だあぁ」と言う気は毛頭ありませんので。

中古戸建て 土地 価格

ぱっと見は難しいんですが、まず初めに以下の5つの価格を漠然とでいいので眺めてみてください↓

➀公示地価:国土交通省が発表する土地売買の目安となる価格のこと

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②基準地価:都道府県が発表する土地売買の目安となる価格のこと

③相続税路線価:国税庁が発表する相続税や贈与税の基準となる価格のこと

④固定資産税路線価:市区町村が固定資産税を計算するために不動産を評価した価格のこと

⑤実勢価格:実際に土地の売買が行われる価格のこと(または取引された価格のこと)

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上記は、「仙台市の不動産売却・無料査定・買取はホームセレクト」さんのページより引用させて頂きました。

わかりやすい記事ですので詳しく知りたい方は是非ご参考に↓

ホームセレクト | 仙台市の新築一戸建て情報、不動産の売却(土地・一軒家・中古住宅・中古マンション)はホームセレクトにお任せ下さい。

「路線価」と「実勢価格」はどちらも土地の価格です。 ◎路線価とは、国税庁が土地の価格を道路ごとに決めて、毎年発……

 

と言っても、上の5つの価格をいきなり見せられても正直、

( ゚д゚)ポカーン

って感じですよね、めちゃわかります(笑)

この地価は、税金を計算するために国や都道府県が算定している地価なんです。

さて、「こうじちか」とか「そうぞくぜいろせんか」とか意味不明な用語が連発しましたが、詳しい意味まで覚える必要はありません。

しかしただ一つ、

実勢価格 = 相続税路線価 × 1.25

という式だけ覚えてください。

つまりこれが、実際に売買される価格(実勢価格)に最も近い値を算出する式だと言われています。

※人によっては1.375倍という人もいます。

つまり「土地の値段を算出するにはその土地の相続税路線価がわかれば良い」となるのです。

ちなみに、相続税路線価は毎年更新されますが、固定資産税路線価は3年に一度更新されるので、相続税路線価の方が実態に近いと言われています。

全国地価マップ

ではこれから、相続税路線価を確認する方法に入ります。

まずはインターネットで「全国地価マップ」と調べるか、こちらのリンクをクリックして全国地価マップのHPを訪問しましょう。

すると、こんな感じの画面にたどり着くはずです↓

土地 建物 値段

このうちの、「相続税路線価等」と書かれた部分をクリックし、「全国地価マップご利用にあたって」の利用許諾を同意します。

ここで、「郵便番号・住所」もしくは「地図」から路線価を知りたい地域を確認します↓

すると地図が出てくるので、あとは対象の地域をズームアップして表示するだけです↓

土地 建物 値段

地図には「96D」とか「27F」とか、【数字+アルファベット】で記載されていますが、アルファベットはとりあえず無視で大丈夫そうです。

数字の単位は「千円/㎡」なので、27なら27, 000円を指します。

例えば「96D」と表記されていた場合、これは平米(㎡)単価なので、土地の広さにこの数字を掛けたら土地の値段が算出できます↓

相続税路線価 土地

上の場合、㎡単価96,000円で土地の広さが100㎡だとすると、

¥12,000,000(=96,000 × 100 × 1.25)

つまり、土地の価格はだいたい1,200万円くらいであると予想できます。

この土地の物件価格が2,500万の場合、差し引き1,300万円が建物の値段ということになります↓

相続税路線価は㎡当たり96,000円

土地が100㎡なので960万円

なので土地の基準価格はその1.25倍なので1,200万円

物件価格2,500万円から土地価格1,200万円を引くと建物の価格は1,300万円になる。

ってことですね。

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筆者
この建物が1,300万円ね~

と思うなら値引き交渉してもいいですい、「安い!!」と思うなら購入を前向きに検討してもいいと思います。

相続税路線価と実勢価格の差

中古戸建て 土地 価格

冒頭でも話しましたが、相続税路線価と実勢価格(実際に売買される価格)は多少なりとも乖離するのが普通です。

それはなぜか?

理由は至ってシンプルで、

路線価には「道路との高低差」、「災害の危険性」、「周辺環境の良し悪し」などは全く考慮されていない

からです。

 

読者の中で、災害の危険性が高い地域の物件を好き好んでわざわざ購入したい人、手を挙げてください(^o^)丿

 

恐らくいませんよね、そんな変態。

不動産も人気がある物件は価格が上がり、人気がない物件は価格が下がります。

実際の物件では、災害の危険性が高い地域の物件は価格を下げないと買われませんし、撤去工事に多額のお金がかかる擁壁物件や再建築不可な旗竿地物件なども平均より価格を下げないと売れません。

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筆者
結局、現場ごとに物件の価値は異なるということです。

ですので、路線価とはあくまで参考価格くらいのイメージで捉えておくべきだと思います。

また、近隣物件の売却実績を調べて補正するというテクニックもあるようです。

そんな時に便利なのが、不動産取引価格情報検索というサイトです。

ということでここからは、不動産取引価格情報検索を使った補正方法をご紹介したいと思います↓

筆者の場合

まずぼくは、【SUUMO/HOME’S/at home】などの不動産ポータルサイトの結果がまとめて一覧で表示されるニフティ不動産というサイトで物件を探しました。

気に入った物件(2,480万円)を見つけ、全国地価マップで土地の相続税路線価を確認しました↓

相続税路線価は【80F】だったので、㎡単価に土地(165.11㎡)の広さと1.25をかけると、土地の概算価格は1,651万円と算出できました。

そこで不動産取引価格情報検索というサイトの登場です。

このサイト上でも同様に物件の住所を入力すると、その地域の過去の不動産取引価格を知ることができます↓

↑滋賀県の田舎なので、過去の取引は一件しか出てきませんでしたが、もっと大きな市町村ならズラーっとめっちゃ出てきます。

そこで筆者はこの唯一の取引の詳細を確認しました↓

これによると、土地は㎡単価7.7万円で実際に取引された過去がありましたが、相続税路線価から算出した㎡単価10万円(=8万円 ×1.25)とは少し乖離がありますね。

しかしここにも罠があります。

○○県△△市□□町で検索しても、実際のその土地の住所の過去の取引が出るわけではないので、あくまで路線価と実勢価格の両方から考えることが重要です。

同じ町内でも接する道路の質で値段は大きく変わります。

ではこれらから、土地の概算価格・建物の概算価格を算出します↓

実勢価格(㎡単価7.7万円):土地の価格1,271万円、建物の価格1,209万円

路線価から算出した価格(㎡単価10万円):土地の価格1,651万円、建物の価格829万円

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筆者
全然違うじゃん!!!!

土地の価格が本当に1,651万円あるなら、かなりお買い得な気もしますが、土地価格が1,271万円ならお買い得感は一気に無くなりました(笑)

まあこんな感じで、なんやかんやで建物の価格を算出できました。

※注 素人が色々と調べた結果ですが、まあ土地の目の前の道路によって値段は大きく変わります。

やはり、国道○号線などの大きな道路に接している家はそれだけで価値が高いんです。

ですので、価格も広さも全く条件が同じ物件で迷っている場合、目の前の道路の質が高そうな物件を選ぶ方が良い気がします。

おまけ

全国地価マップと不動産取引情報検索以外にも有用なサイトがいくつかあるので最後にそれらをご紹介します↓

土地代データ

土地代データでは、その土地の地価の上昇や下落の推移を確認できます。

その土地を購入する前の将来性を考える一助になるのでは、と思います。

土地価格相場が分かる土地代データ

日本全国の土地価格データを掲載しています。2022年[令和4年]の最新の公示地価も掲載。土地価格相場、地域別平均値、地価…

国交省ハザードマップ

国交省ハザードマップでは、その地域のハザードマップを確認することができます。

特に「重ねるハザードマップ」を使うと、

・高潮

・洪水

・土砂災害

・津波

・地形分類

などを同時に確認することができます。

国土交通省が運営する、「ハザードマップポータルサイト」です。身の回りでどんな災害が起こりうるのか、調べることができます。…

地盤安心マップ

地盤安心マップでは、その土地の地盤データ(地質や災害履歴)を確認することができます。

また、1974年以降の航空写真を確認することができるので、昔はどんな街並みだったのかを見るだけでも結構面白いです!

地盤安心マップは、地盤ネット株式会社が提供する住宅地盤の無料WEBサービスです。地盤情報の「見える化」を目的として、地盤…

大島てる

知る人ぞ知る大島てる、こんな意味不明な名前のサイトですが、日本全国の事故物件の情報を掲載する情報提供ウェブサイトです。

ぼくの身近で起きた、正真正銘の事故物件もちゃんと載っていました。

掲載年度は事故が起きてから2年弱経ってからだったので、速報性があるものでは無さそうです。

大島てる 大島てる物件公示サイト

大島てる物件公示サイトです。これらを取引する際には注意しましょう。…

さいごに

中古戸建て 土地 価格

ということで、土地と建物の値段を別々に知る方法をお話してきました。

本当にここまでお読み下さりありがとうございました。

現在は、マイホーム購入で絶対に失敗しないために勉強している最中ですが、土地と建物の値段について多少理解しただけでも物件選びに少し自信が湧いてきています(←逆にあかんやつ?笑

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筆者
今後も、実際に戸建てを購入するまでの過程をお届けしようと思うので、そん時はまたお願いします!

本当にありがとうございました!

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