【土地選びの鉄則】土地探しで必ずチェックしておくべき項目まとめ！

こんにちは！

本記事は、土地探しをしている方々に向けて「これだけは確認しといた方がええで」というポイントをまとめたものです。

かく言う筆者も土地探しに非常に苦しんだ一人で、この記事が少しでも土地探し中の皆さまの助けになれば幸いです。

世間の大半は不動産の素人で、悪意のある不動産のプロからしたらまさに鴨葱ちゃんなのです。

しかし筆者が挙げた項目を意識することで、少なくとも大失敗は防げます。

不動産は取引金額が大きくミスったらダメージがかなりデカいので、予めお勉強するのは必須だと思っています。

土地探しでチェックすべきポイント

では実際に土地探しでチェックすべきポイントを解説します。

本記事で紹介するチェック項目はあくまで、

こういうことを事前に確かめる作業です。

土地が自分の希望に合っているかを確認する

もちろんその土地に瑕疵（かし＝欠陥）があれば値引き交渉するのは買主の当然の権利ですd(￣ ￣)

とは言え（売主同席の際に）売主の前で

という態度はやめましょう。

下見の際に最も大事な心構えは、致命的な欠陥があるかということです。

どんな土地にも多少の欠陥はあるものなので、あまり全ての欠陥に神経質になっていたら物件は選べません。

たとえば筆者が購入した土地の場合、

1. 近くに公園がない（＝育児に不便）
2. 近くにコインパーキングがない（＝友人を呼びにくい）
3. 交通量が多い道路と隣り合わせ（＝子育てには危険）
4. 土地が狭く駐車場がギリギリ１台分しか確保できない（＝さらば広い駐車場）
5. 丘の上にある（＝しんどい）

など、立地に対して不満点はいくつか残っています。

しかし、致命的な欠陥は無かったのでOKとしました🙆‍♀️

まあ、そういう心持ちで土地探しを行いましょう(´・ω・`)

現地に着いたら、これから紹介する順にチェックしてみましょう！

土地の探し方は様々ですが、まずは希望の土地をポータルサイトで確認しましょう。

筆者がチェックしていたのは主に以下の４つです。

• SUUMO
• LIFULL HOME’S
• at home
• nifty

新しい土地が掲載されていないか、毎日確認していました。

では土地探しの極意を学んでいきましょう！

まずはハザードマップを確認する

まずはハザードマップを用いて災害地域かどうかをチェックしましょう٩( ”ω” )و

以下に示したサイトで、選んだ土地がハザードマップにかかっているかを確認できます、是非ご活用ください↓

「液状化リスク」「洪水リスク」「土砂災害リスク」「高潮リスク」など、いざ災害時にどのようなリスクがあるのかを知っておくのは超重要です。

重ねるハザードマップ

たとえば洪水がここ５０年なかったとしても、あなたが土地を購入して住宅を建てて家族と住み始めてからも災害が起きないとはもちろん限りません。

しっかりとリスクを把握し対策も考えた上で購入されるのはお任せします(;^ω^)

建築条件付きの土地は不便

「お、この土地いいな！」と思ったら、まずは建築条件付きかどうかを確認してください。

建築条件付きとは、土地を購入した時点で住宅会社もセットで決まってくる土地の買い方で、物件詳細情報に記載されています。

※条件等の欄に「建築条件付き」と書いてある

建築条件付き土地のメリットはズバリ、

1. 割安なことが多い
2. 間取り・設備などはある程度自由に決められる

です。

逆にデメリットは、

1. 施工会社を自由に選べない
2. 一定期間内で間取りや仕様を決めなければならない
3. 相見積もりが取れないので、費用の比較検討がしにくい

です。

ちなみに「建築条件」は外せることもありますが、その際は数百万円の解除金がかかったりします。
その金額が「建築会社が見込んでいた利益」とも言われています。

筆者は建築会社を「家は性能」を謳う一条工務店と決めていたので、建築条件付きの土地は選びませんでした。

筆者は検索条件で「建築条件なし」を選択していた

「建築条件付き土地」という理由で土地自体の値段は低めですが、建物込みの総額で比較したら決してお得ではないケースが大半だと思います。

とは言え、建築条件付き土地のメリット・デメリットを理解したうえで選択されるならそれで良いと思います。

擁壁物件はリスク大

土地が見つかった場合、現地に行くかGoogle mapsでその土地が擁壁物件かどうかを確認しましょう。

擁壁（ようへき）とは、崖や建物などが崩壊しないために造られる壁のことです。

擁壁物件のサンプルイメージ

擁壁はこんな感じの高低差がある土地で大活躍します↓

※擁壁は高低差がある土地に使われる

早い話、坂道沿いの建物は多かれ少なかれ擁壁物件となります。

なので、海と山の国「日本」では擁壁物件で溢れています。

擁壁はこうして造成されるので、平坦な町にはそもそも擁壁は必要ありません。

擁壁が不要な平坦な土地

さて、なぜ擁壁の有無を確認するのか、それは擁壁工事が非常に高額だからです。

そして他人に怪我をさせればあなたの責任になるからです。

あなたは大阪西成区の擁壁崩壊事故を覚えていますか？

皆さん誰しも一度は見たことがあると思います。

擁壁物件のサンプルイメージ

上画像のような擁壁は古い建物で未だに使われていますが、安全性に不安があるので昨今ではより安全性の高いＲＣ擁壁が主流です。

強度・耐久力抜群なＲＣ擁壁（鉄筋コンクリート造）

筆者が購入した土地にもボロッボロの古～い擁壁があり、当然ですが新しい擁壁に造り替えました。

筆者が購入した土地の擁壁

もう擁壁がかなり傾いており、非常に危険な状態でした。

擁壁が孕んでおり（倒壊寸前）非常に危険な状態

土地を購入し登記が済んだ時点からこの擁壁は筆者の所有物であり、仮に倒壊してお隣さんの財物などに損害を与えた場合は筆者が損害賠償責任を負うわけです。

ですのでなる早で造り直しました↓
※もちろん業者に頼んで

コンクリートブロック擁壁

予算の関係でＲＣ擁壁ではなくコンクリートブロック擁壁にしました。

• 既存擁壁撤去
• コンクリートブロック擁壁新設

これで約１００万円かかりました。

当然、擁壁は強度抜群の仕様にしましたが。

ちなみにですが、

こういうのは擁壁とは呼びません、普通のブロック塀です。

また、古い擁壁やブロック塀が倒壊して他者の命を奪う事案は全国で発生しているので、ご自身の土地に擁壁やブロック塀がある場合は要注意です(´・ω・`)

周辺環境を確認する

そして現地に行くまでに周辺環境を確認しましょう！

もちろん現地に行くにはその物件の住所を知っていなければならないので、Google mapsで住所を確認してから近くの周辺環境をチェックしときましょう。

チェックする周辺環境の一例がこちらです↓

• 商業施設や公共施設の有無（利便性）
• 嫌悪施設の有無（ゴミ処理場、原発等）
• 住宅街の雰囲気（治安）
• 小学校はあるか（教育）
• 病院はあるか（緊急時）
• 街灯は多いか（治安）
• 公園は近くにあるか（教育）
• 人通りは多いか（治安）
• 車の通行が多いか（環境）

などですね。

夜道が暗いと治安が心配

嫌悪施設の代表格（原発）

周辺環境の確認（ゴミ溜め場、ゴミ屋敷等）

また、物件情報の「用途地域」欄に書かれている用途地域の種類を確認するだけでもある程度どんな地域かはわかるので、「〇〇（用途地域名）　特徴」とかで調べましょう。

良い点も悪い点も特に気になったことだけ書き留めておくのが良いと思います。

筆者の場合ですとこんな感じでした↓

自分の車で現地まで行けるのか

自分の車で現地まで行きましょう。

なぜ自分の車で現地まで行く必要があるのでしょうか？

その理由は至ってシンプルで、

です。

（出典：車で狭い道を上手にすれ違うコツ・ポイント）

不動産屋に「あ、社用車でお連れしますよ」と言われても、自分の車で行きましょう！

基本的に前面道路は毎日通るものなので、ここで「対向車とすれ違いが大変だあぁ(;´Д｀)」となったらかなりのストレスですからね。

また京都では非常に多いんですが、前面道路が一方通行になっている場合もありますからそういった道路状況は要チェックです。

実際に駐車場に入庫してみる

中古住宅の場合、物件に着いたら実際に自分の車で駐車場に入庫（駐車）してみましょう。

筆者は車体がかなり大きなSUV（マツダのCX-5）に乗っているので、ゆったりと駐車できない駐車場はかなり減点です（笑）

また勾配がついている駐車場も物件候補の中にありましたが、駐車のしにくさなどから結局候補から外しました。

境界標はあるか【※超重要】

車を降りたら、まず真っ先に隣地との境界を確認しましょう↓

とにかく境界標を探してください。

四角形の土地なら境界を示す境界標が（少なくとも）４つあるはずですし、５角形の土地なら（少なくとも）５つあるはずです。

とりあえず境界標をたどって一筆書きできないとヤバいです。

※境界標には様々な種類がある

境界標が無ければ、自分の土地の範囲が確定していないということなので、内覧時に境界標が見つからない場合は売主に必ず契約までに境界標の位置を明らかにするよう言っておきましょう。

そもそも、隣地との境界が明確になっていない状態で土地面積なんか測量できるわけ無いんです、ですよね？

なのに不動産の物件情報にはバシッと「土地面積○○.○○㎡」とか書かれているんです、おかしくないですか？

この謎について詳しく知りたい方は下で解説しているので、「続きを読む」をクリックして読み進めてください。
５分ほどの寄り道になりますが結構おもしろいですよ(*´ω｀*)

そこまでオタク的な内容に興味がない方は無視して読み進めてください（笑）

話が逸れました、すみません。

境界標が見つからない場合、売主へはこう言ってください。

「あのー、境界標が全て揃ってないようなんですけど、これは物件引き渡しまでに全て設置して頂けるんですよね？」

と。

もし土地の売主が、

「いや、今まで境界トラブルになったことありませんよ？ですので大丈夫ですよ〜全く心配性ですね〜ハハハ」

とはぐらかしてきても絶対に納得しないでください。

境界明示の義務は売主にあります！

実際に筆者が購入した土地はこんな感じです↓

ちゃんと境界標が５点ありました(#^.^#)ﾎｯ

また、隣家との間にブロック塀などがある場合「それはどちらの所有物か」「維持管理などはどうしているか」も必ず売主に確認しておきましょう。

ブロック塀が境界を兼ねている場合も多い

ブロック塀が倒壊した時などの責任の所在をはっきりさせるためです。

筆者宅にて境界明示のブロック塀を構築している様子

ちなみに上の画像は筆者の土地に境界ブロックを建てている途中の写真で、ブロック塀の所有権は100%筆者にあります。

もし倒壊して隣家に被害があった場合は筆者が損害賠償責任を負います。

特にブロック塀がお互いの共有財産の場合は要注意です、詳しくはこちらの記事をご確認ください↓

越境物が無いかを確認する

境界標の有無を確認した後は、越境物の確認を行います。

越境物の代表例は樹木です↓

越境物の確認とは、お隣さんの植物や軒などが境界を越えて自分の敷地に入ってきているかを確認することです。

自分の敷地内に他人の越境物があったとしても、勝手に切り落としたりするのは違法らしく、お隣さんの意思で撤去してもらうしか無いそうです。

もしお隣さんの樹木（越境物）に害虫が大発生し自分の敷地に大量飛来したとしても、勝手に切り落とすのは厳禁です。

つまり、越境物はご近所トラブルの元ということです(;´Д｀)

越境物があった場合、売主に隣人へ越境物を撤去するよう依頼しておきましょう。

逆に売主側が相手の敷地に越境している場合もあるので、その場合は越境物の撤去を強く要請しておきましょう！

もちろん売主負担で、です。

ガス・水道・下水はどこから引き込まれているか

越境物の確認を終えたら、ガス・水道・下水がどこから引き込まれているかを確認します。

（出典：土地探し：ライフラインの敷設状況チェック！！）

下記のように公道から所有地へ直接配管が引き込まれている場合はOKです↓

↑これはセーフ

こちらはアウトです↓

↑実はこれ、実際に筆者が購入した土地の様子です。

「もともとは１つの大きな土地を複数の世帯に分割して売った」などの理由に起因し、ガスや水道管がお隣さんの地下を通って自分の家に引き込まれれている可能性もあるのです。

その場合、Ａの地下を通っている配管は使わずに改めて公道から配管を通し直す必要があります↓

「自分が使用している配管がお隣さんの地下を通ってるってそんなにヤバいの？」ですってぇ？

もちろん超ヤバいです。

お隣さんと仲が悪かったり、お隣さんがとても素敵な日本庭園を造っていた場合、THE エンドです。

と拒否されたら、成すすべ無しです。

ライフラインが止まります。

だって相手の土地なのですから、文句を言う権利すらありません。

ですので、公道から自分の敷地まで他人の土地を通らずに直接引き込まれているかが非常に重要なんです。

ではその見分け方を伝授します。

ガス

まず敷地と前面道路との境界線上、もしくは敷地内に下で示したようなガス菅引き込みのサイン（鋲）があればOKです。

ちなみにプロパンガスの物件を都市ガスに換えたい場合、ガス菅を１ｍ引き込むのに１～２万円ほどかかるようです。

水道

次に水道です！

これも前面道路から直接所有地に引き込まれているかを確認しましょう。

だいたい上のような水道の蓋があると思いますので、一度開けてみましょう。

そこには水道管の口径も表記されているかと思いますが、一昔前の基準である１３ｍｍと書いてある場合は、現在主流の２０ｍｍに取り換える工事が必要な可能性があるので、要注意です。

古い家では、台所で水を使いながら同時にお風呂でも水を使うと水流がグンと弱くなるらしいですよ。

これが１３ｍｍの呪いです（＾◇＾）

「13mmと20mm、どっちがいいの？」についてこちらの方のブログを参考にしました↓

上のブログの要点だけまとめますと、

ということです。

気になる方は現在お住まいのご自宅の水道管メーターの口径を確認してみてください。

また、土地の上に空き家がある場合は水道メーターがちゃんと止まっているかも確認しましょう。

配管のどこかで漏水している可能性があります！

下水

（出典：納得できる土地選びのポイント3）

さて、下水についても上のような桝（ます）が敷地内にあるかを確認しましょう。

前面道路にマンホールがある場合は、直接引き込まれている可能性が高いらしいです。

汚水を見分けるのは至って簡単、蓋に書いているからです（笑）

ほら。

マンホールって子供の頃は遊びで開けたりしてましたけど、あれ下水なんですね(；ﾟДﾟ)ｷｯﾀﾈｰ

本項目を執筆するにあたって、参考にさせて頂いた情報源を以下に示しますので、気になる方は是非一度ご覧ください↓

振動・音・臭いなどを確認

さて、ライフラインの引き込み状況を確認し終えたら、物件の周辺環境を確認する意味で振動・音・臭いなどを体で感じましょう。

「農場が近い」とか「カラオケ屋が近い」とか「線路が近い」など、不快要素はそこら中に転がっています。

ファミリー層が多く住む地域の物件を買う場合、「２２時くらいまである程度うるさいかもしれないな」とかです。

少なくとも異なる時間帯で２回ほど内見すれば、ある程度の周辺環境がもたらす問題を想像できるのではないかと思います。

お隣さんの土地＆建物を確認

次はお隣さんの土地＆建物を確認しましょう。

お隣さんの家の配置によっては、間取りや庭の位置、リビングの窓の向きなども限られてくることがあります。

周りの環境を確認しながら家をどう配置するかを考えましょう。

代表的なものは以下の４点です↓

1. 駐車場の位置
2. 庭の位置
3. 玄関の向き
4. リビングの窓の方向

不動産のプロの多くが「家の間取りより先に、駐車場と庭の位置を決めろ」と言います、参考までに。

たまにお隣さんとの家の間隔（隙間）が、人間一人がギリギリ通れるくらいキチキチに詰められて立っている物件があるそうです。

と言うか筆者が住む京都市にはそんな家がいっぱいです(・ω・)

建物同士が近すぎるのも損しかありません！

建物同士が近いと空気の流れが悪くなり、湿気も滞留しやすく、シロアリなどを呼んだりカビが生えやすくなるので、なるべくなら避けたいポイントです。

しかも！

外壁塗装工事をする際に、隣棟との間隔が狭すぎると足場を組めないという問題も起きてしまいます。

前面道路の幅員を測る

所有地が接している道路（前面道路）の幅によっては、その土地は再建築不可である可能性があります。

土地の価値は前面道路の価値で決まる

そう言われるくらい前面道路は重要なようです。

公道私道問わず前面道路に４ｍ以上の幅員があればとりあえずは安心ですが（再建築可能）、①でも説明したように４ｍだとすれ違いがかなりストレスです。

販売図面に「接道状況：南東４ｍ公道」などと書かれている場合、本当に４ｍ以上あるのかを必ず測りましょう！

４mに満たない場合はそもそも家を建てることができませんので。

土地を買ってから「え、家建てれないの？(　ﾟдﾟ)」となりますよ。

ゴミ集積所を確認する

そして最後に、その自治体のゴミ集積所がどこにあるかをキョロキョロと確認しておきましょう。

なぜならゴミ集積所にはゴミが山のように集まるからです（笑）

（出典：ごみ集積所に出された資源物は市の所有物です）

そしてゴミの臭いをプンプンさせたゴミ収集車が頻繁に通ることになります。
ゴミ収集に携わる方々には本当に感謝しております。

しかもしかも、ゴミ収集の利便性を考慮しゴミ集積所は角地や大通り沿いに設定されることが多いですが、よくカラスやネズミに荒らされてぐちゃぐちゃになるんです！！！！

（出典：カラスに荒らされたゴミ集積所）

もちろん生ゴミなどが散らばった場合は、ゴキさんやネズミさんたちが大集合致します。

そして彼らはいずれあなたの家に…というのが冗談じゃなく起こります。

さいごに

ということで、土地探しで失敗しないためにチェックすべきポイントをまとめました。

下見時に売主同席の場合は、あまり重箱の隅をつつくように何から何まで細々と見ないように、せめて神経質な買主だと思われないように心がけましょう٩( ”ω” )و

「この土地に決めた！！」と思って買い付け証明書を出しても、＂後々トラブルになるうるさい客＂だと思われたら売却を断られる可能性がまあまああるらしいです。

ここまでお読み下さりありがとうございました！

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