【土地選びの鉄則】土地探しで必ずチェックしておくべき項目まとめ！

本記事は、土地探しをしている方々に向けて「これだけは確認しといた方がええで」というポイントをまとめたものである。

かく言うわたしも土地探しに非常に苦しんだ一人で、この記事が少しでも土地探し中の皆さまの助けになれば幸いだ。

世間の大半は不動産の素人で、悪意のある不動産のプロからしたらまさに鴨葱ちゃんである。

しかしわたしが挙げた項目を意識することで、少なくとも大失敗は防げる。

不動産は取引金額が大きくミスったらダメージがかなりデカいので、予めお勉強するのは必須だと思っている。

土地探しでチェックすべきポイント

では実際に土地探しでチェックすべきポイントを解説していこう。

本記事で紹介するチェック項目はあくまで、

こういうことを事前に確かめる作業である。

土地が自分の希望に合っているかを確認する

もちろんその土地に瑕疵（かし＝欠陥）があれば値引き交渉するのは買主の当然の権利でもある。

とは言え（売主同席の際に）売主の前で

という態度はやめた方がいい。

下見の際に最も大事な心構えは、致命的な欠陥があるかということだ。

どんな土地にも多少の欠陥はあるので、あまり全ての欠陥に神経質になっていたら物件は選べない。

たとえばわたしが購入した土地の場合、

1. 近くに公園がない（＝育児に不便）
2. 近くにコインパーキングがない（＝友人を呼びにくい）
3. 交通量が多い道路と隣り合わせ（＝子育てには危険）
4. 土地が狭く駐車場がギリギリ1台分しか確保できない（＝さらば広い駐車場）
5. 丘の上にある（＝しんどい）

など、立地に対して不満点はいくつか残っている。

しかし、致命的な欠陥は無かったのでOKと判断した。

（最近、鉢で果樹を栽培し始めたので、南向きに庭を配置しなかったことも後悔し始めている…。）

まあ、そういう心持ちで土地探しを行うことをおススメする。

現地に着いたら、これから紹介する順にチェックしてみて欲しい。

土地の探し方は様々だが、まずは希望の土地をポータルサイトで確認してみよう。

筆者がチェックしていたのは主に以下の４つ。

• SUUMO
• LIFULL HOME’S
• at home
• nifty

新しい土地が掲載されていないか、毎日確認していた。

（ポータルサイトに載っていない土地も多くあり、実際に車を運転しながら更地や売地を探すのも非常に重要だと思った）

では土地探しの極意を学んでいこう！

まずはハザードマップを確認する

まずはハザードマップを用いて災害地域かどうかをチェックしよう。

以下に示したサイトで、選んだ土地がハザードマップにかかっているかを確認できるので、是非ご活用頂きたい。

「液状化リスク」「洪水リスク」「土砂災害リスク」「高潮リスク」など、いざ災害時にどのようなリスクがあるのかを知っておくのは超重要だ。

重ねるハザードマップ

たとえば洪水がここ50年なかったとしても、あなたが土地を購入して住宅を建てて家族と住み始めてからも災害が起きないとはもちろん限らない。

しっかりとリスクを把握し対策も考えた上で購入されるなら、そこはお任せする。

建築条件付きの土地は不便

「お、この土地いいな！」と思ったら、まずは建築条件付きかどうかを確認して欲しい。

建築条件付きとは、土地を購入した時点で住宅会社もセットで決まってくる土地の買い方で、物件詳細情報に記載されている。

※条件等の欄に「建築条件付き」と書いてある

建築条件付き土地のメリットはズバリ、

1. 割安なことが多い
2. 間取り・設備などはある程度自由に決められる

である。

逆にデメリットは、

1. 施工会社を自由に選べない
2. 一定期間内で間取りや仕様を決めなければならない
3. 相見積もりが取れないので、費用の比較検討がしにくい

である。

ちなみに「建築条件」は外せることもあるが、その際は数百万円の解除金がかかったりもする。
その金額が「建築会社が見込んでいた利益」とも言われている。

わたしは建築会社を「家は性能」を謳う一条工務店と決めていたので、建築条件付きの土地は選ばなかった。

筆者は検索条件で「建築条件なし」を選択していた

「建築条件付き土地」という理由で土地自体の値段は低めだが、建物込みの総額で比較したら決してお得ではないケースが大半だと思っている。

とは言え、建築条件付き土地のメリット・デメリットを理解したうえで選択されるならそれで良いと思う。

擁壁物件はリスク大

土地が見つかった場合、現地に行くかGoogle mapsでその土地が擁壁物件かどうかを確認しよう。

擁壁（ようへき）とは、崖や建物などが崩壊しないために造られる壁のことだ。

擁壁物件のイメージ

擁壁はこんな感じの高低差がある土地で大活躍する。

※擁壁は高低差がある土地に使われる

早い話、坂道沿いの建物は多かれ少なかれ擁壁物件となることが多い。

なので、海と山の国「日本」では擁壁物件で溢れている。

擁壁はこうして造成されるので、平坦な町にはそもそも擁壁は必要ない。

擁壁が不要な平坦な土地

さて、なぜ擁壁の有無を確認するのか、それは擁壁工事が非常に高額だからだ。

そして他人に怪我をさせればあなたの責任になるからとも言える。

あなたは大阪西成区の擁壁崩壊事故を覚えているだろうか？

皆さん誰しも一度は見たことがあると思うが。

擁壁物件のイメージ

上画像のような擁壁は古い建物では未だに使われているが、安全性に不安があるので昨今ではより安全性の高いＲＣ擁壁が主流となっている。

強度・耐久力抜群なRC擁壁（鉄筋コンクリート造）

わたしが購入した土地にもボロッボロの古～い擁壁があり、当然だが新しい擁壁に造り替えた。

筆者が購入した土地の擁壁

擁壁がかなり傾いており、非常に危険な状態だった。

擁壁が孕んでおり（倒壊寸前）非常に危険な状態

土地を購入し登記が済んだ時点からこの擁壁はわたしの所有物であり、仮に倒壊してお隣さんの財物などに損害を与えた場合はわたしが損害賠償責任を負うのである。

なのでなる早で造り直した。
※もちろん業者に頼んで

コンクリートブロック擁壁

予算の関係でRC擁壁ではなくコンクリートブロック擁壁にした。

• 既存擁壁撤去
• コンクリートブロック擁壁新設

これで約100万円かかっている。

当然、擁壁は強度抜群の仕様にしたが。

ちなみに、

こういうのは擁壁とは呼ばない、普通のブロック塀である。

また、古い擁壁やブロック塀が倒壊して他者の命を奪う事案は全国で発生しているので、ご自身の土地に擁壁やブロック塀がある場合は要注意だ。

周辺環境を確認する

そして現地に行くまでに周辺環境を確認しよう。

もちろん現地に行くにはその物件の住所を知っていなければならないので、Google mapsで住所を確認してから近くの周辺環境をチェックしておこう。

チェックする周辺環境の一例がこちら。

• 商業施設や公共施設の有無（利便性）
• 嫌悪施設の有無（ゴミ処理場、原発等）
• 住宅街の雰囲気（治安）
• 小学校はあるか（教育）
• 病院はあるか（緊急時）
• 街灯は多いか（治安）
• 公園は近くにあるか（教育）
• 人通りは多いか（治安）
• 車の通行が多いか（環境）

夜道が暗いと治安が心配

嫌悪施設の代表格（原発）

周辺環境の確認（ゴミ溜め場、ゴミ屋敷等）

また、物件情報の「用途地域」欄に書かれている用途地域の種類を確認するだけでもある程度どんな地域かはわかるので、「〇〇（用途地域名）　特徴」とかで調べるのも手だ。

良い点も悪い点も特に気になったことだけ書き留めておくのが良い。

わたしの場合だとこんな感じだった。

自分の車で現地まで行けるのか

そして、できる限り自分の車で現地まで行こう。

なぜ自分の車で現地まで行く必要があるのか？

その理由は至ってシンプルで、

である。

（出典：車で狭い道を上手にすれ違うコツ・ポイント）

不動産屋に「あ、社用車でお連れしますよ」と言われても、自分の車で行った方がいい。

基本的に前面道路は毎日通るものなので、ここで「対向車とすれ違いが大変だあぁ(;´Д｀)」となったらかなりのストレスである。

また京都では非常に多いのだが、前面道路が一方通行になっている場合もあるので、そういった道路状況は要チェックだ。

実際に駐車場に入庫してみる

中古住宅の場合、物件に着いたら実際に自分の車で駐車場に入庫（駐車）してみよう。

わたしは車体がかなり大きなSUVに乗っているので、ゆったりと駐車できない駐車場はかなり減点である。

また勾配がついている駐車場も物件候補の中にあったが、駐車のしにくさなどから結局候補から外している。

境界標はあるか【※超重要】

車を降りたら、まず真っ先に隣地との境界を確認しよう。

とにかく境界標を探してみて欲しい。

四角形の土地なら境界を示す境界標が（少なくとも）4つあるはず、5角形の土地なら（少なくとも）5つあるはずだ。

とりあえず境界標をたどって一筆書きできないとヤバい。

※境界標には様々な種類がある

境界標が無ければ、自分の土地の範囲が確定していないということなので、内覧時に境界標が見つからない場合は売主に必ず契約までに境界標の位置を明らかにするよう言っておこう。

そもそも、隣地との境界が明確になっていない状態で土地面積なんか測量できるわけがない。

なのに不動産の物件情報にはバシッと「土地面積○○.○○㎡」とか書かれているのだ、これ、なにかおかしくないだろうか？

この謎について詳しく知りたい方は下で解説しているので、「続きを読む」をクリックして欲しい。
5分ほどの寄り道になるが結構おもしろい話だと思う。

そこまでオタク的な内容に興味がない方は無視して読み進めてくれ。

さて、上の謎を解く鍵が「公図」と「14条地図」という2つの地図である。わたしもこれでなかなか忙しい身なのでザックリと説明する。

➀そもそも日本の地図の始まりは、明治時代の初期に政府が税金を徴収するために実施した地租改正事業の際に作成された。

➁明治政府は地方の役人に命じて、土地所有者に自身の土地を測量させて地図を作成したが（この地図を公図と呼ぶ）、その作成目的はもっぱら徴税のためだった。

③そのため土地所有者は少しでも税金を減らそうと、実際の面積より小さい面積で申告したり、簡易な測量機器を使用した未熟な測量であったことから、現在の精度の高い機器を使用した測量と比較すると、面積に相当の開きがある場合が多くある（←超重要

④つまり公図は土地のおおよその位置や形状を示す程度のものなのである。

⑤平成15年 (2003年) 以降「公図なんて曖昧な図面はいい加減やめて、現代の測量技術を用いて精確な地図を作ろう」と、順次更新され始めている。

⑥この精確な地図を「14条地図」と呼ぶが、日本にはまだまだ公図から情報更新されていない土地も多いことから公図にも一定の価値があるとされている。

⑦14条地図は、たとえ土地に境界標が無くても14条地図を確認すれば境界標を復元できるほど精確なのに対し、公図から精確な境界標を復元することはほぼ不可能である。

ということで、境界が不明確なのに土地の面積を公言できるのは公図の情報をそのまま引用しているからである。

逆に言えば公図に記された境界情報を基に売買契約を交わすのはリスク大ってことでもある。

14条地図の整備状況、気にならないだろうか？

わたしはとても気になった。

公図って明治時代初期の図面でしょ？
令和の現代ではもう1％くらいしか残ってないっしょ（笑）

少なくともわたしはそう思った。

なぜなら明治時代は1868年〜1912年のことで、明治時代初期と言えば1880年頃のことだ。

1880年頃に集めた土地の情報を現在の日本でも使っているだろうか？

いやいや、わたしはそうは思わない。

ということで調べてみた。

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都市再生街区基本調査成果からご自身のお住まいの地域がどれくらい現状とずれているかを確認することができる。
※データは2004～2006年の調査結果から順次更新していっている模様で最新の情報でないことに注意

わたしは京都府民なので、京都の一等地である二条城付近の「公図と現況のずれ」を確認してみた。

黄色が「ずれのある地域」、ピンク色が「大きなずれのある地域」を表している。

さて、検索結果がこちら↓

ほぼピンクか黄色(；ﾟДﾟ)ｳｿﾀﾞﾛ
※まあ日本全国どこでもこんな感じだと思うが。

ピンクの範囲はズレが1m以上10m未満、だと？

つまり、二条城周辺の一等地と言えどもまだまだ14条地図に更新されていないということである。

三井住友トラスト不動産HPのQ&Aによると、現在の14条地図の整備状況は半数（約50％）ということらしい。

さてあなたは公図の情報をもとに土地の取引をしたいだろうか？
答えはノーだろう。

ということで、記載の土地面積が14条地図をもとにしているかは売主か不動産屋に訊いてみて欲しい。

「公図と14条地図」についてもっと詳しい内容は法務省が公表している公図って何？からご確認頂きたい。

話が逸れてしまった、申し訳ない。

境界標が見つからない場合、売主へはこう言ってくれ。

と。

もし土地の売主が、

「いや、今まで境界トラブルになったことありませんよ？ですので大丈夫ですよ〜全く心配性ですね〜ハハハ」

とはぐらかしてきても絶対に納得してはいけない。

境界明示の義務は売主にある！

例えば東京都港区の平均坪単価は約1,825万円/㎡なので、土地の面積が1㎡変わるだけで1,825万円も損する計算になる。

（これでもめないわけがないだろう）

実際にわたしが購入した土地はこんな感じだ。

ちゃんと境界標が5点あった(#^.^#)ﾎｯ

また、隣家との間にブロック塀などがある場合「それはどちらの所有物か」「維持管理などはどうしているか」も必ず売主に確認しておこう。

ブロック塀が境界を兼ねている場合も多い

ブロック塀が倒壊した時などの責任の所在をはっきりさせるためである。

筆者宅にて境界明示のブロック塀を構築している様子

ちなみに上の画像は筆者の土地に境界ブロックを建てている途中の写真で、ブロック塀の所有権は100%わたしにある。

もし倒壊して隣家に被害があった場合はわたしが損害賠償責任を負う。

特にブロック塀がお互いの共有財産の場合は要注意、共有物確認書の署名・捺印が得られず、土地売買が滞ることも少なくない。

越境物が無いかを確認する

境界標の有無を確認した後は、越境物の確認を行おう。

越境物の代表例は樹木である。

越境物の確認とは、お隣さんの植物や軒などが境界を越えて自分の敷地に入ってきているかを確認すること。

自分の敷地内に他人の越境物があったとしても、勝手に切り落としたりするのは違法らしく、お隣さんの意思で撤去してもらうしか無いらしい。

もしお隣さんの樹木（越境物）に害虫が大発生し自分の敷地に大量飛来したとしても、勝手に切り落とすのは厳禁である。

つまり、越境物はご近所トラブルの元ということ。

越境物があった場合、売主に隣人へ越境物を撤去するよう依頼しておこう。

逆に売主側が相手の敷地に越境している場合もあるので、その場合は越境物の撤去を強く要請しておこう。

もちろん売主負担で、である。

ガス・水道・下水はどこから引き込まれているか

越境物の確認を終えたら、ガス・水道・下水がどこから引き込まれているかを確認する。

（出典：土地探し：ライフラインの敷設状況チェック！！）

下画像のように公道から所有地へ直接配管が引き込まれている場合はOKだ。

↑これはセーフ

こちらはアウト↓

実はこれ、実際にわたしが購入した土地のイメージ図である。

「もともとは1つの大きな土地を複数の世帯に分割して売った」などの理由に起因し、ガスや水道管がお隣さんの地下を通って自分の家に引き込まれれている可能性は大いにある。

その場合、Ａの地下を通っている配管は使わずに改めて公道から配管を通し直す必要がある。

「自分が使用している配管がお隣さんの地下を通ってるってそんなにヤバいの？」ですってぇ？

もちろん、これは超ヤバい。

お隣さんと仲が悪かったり、お隣さんがとても素敵な日本庭園を造っていた場合、THE エンド。

と拒否されたら、成すすべ無し。

ライフラインが止まる。

相手の土地なので、こちらには文句を言う権利すらない。

なので、公道から自分の敷地まで他人の土地を通らずに直接引き込まれているかが非常に重要なのである。

ではその見分け方を伝授しよう。

ガス

まず敷地と前面道路との境界線上、もしくは敷地内に下で示したようなガス菅引き込みのサイン（鋲）があればOK。

ちなみにプロパンガスの物件を都市ガスに換えたい場合、ガス菅を1ｍ引き込むのに1～2万円ほどかかるようだ。

水道

次に水道、これも前面道路から直接所有地に引き込まれているかを確認しよう。

だいたい上のような水道の蓋があると思うので、一度開けてみよう。

そこには水道管の口径も表記されているかと思うが、一昔前の基準である13ｍｍと書いてある場合は、現在主流の20ｍｍに取り換える工事が必要な可能性があるので、要注意。

古い家では、台所で水を使いながら同時にお風呂でも水を使うと水流がグンと弱くなるらしい。

これが13ｍｍの呪いである。

「13mmと20mm、どっちがいいの？」についてこちらの方のブログを参考にして欲しい。

上のブログの要点だけをまとめると、

ということだ。

気になる方は現在お住まいのご自宅の水道管メーターの口径を確認してみては。

また、土地の上に空き家がある場合は水道メーターがちゃんと止まっているかも確認しておこう。

配管のどこかで漏水している可能性がある。

下水

（出典：納得できる土地選びのポイント3）

さて、下水についても上のような桝（ます）が敷地内にあるかを確認しよう。

前面道路にマンホールがある場合は、直接引き込まれている可能性が高いらしい。

汚水を見分けるのは至って簡単、蓋に書いてあるから。

ほら。

マンホールって子供の頃は遊びで開けたりしてたが、あれ下水だったのか…(；ﾟДﾟ)ｷｯﾀﾈｰ

（というか、マンホールで遊んでごめんなさい。）

振動・音・臭いなどを確認

さて、ライフラインの引き込み状況を確認し終えたら、物件の周辺環境を確認する意味で振動・音・臭いなどを体で感じよう。

「農場が近い」とか「カラオケ屋が近い」とか「線路が近い」など、不快要素はそこら中に転がっている。

時間帯や季節によっても変わってきますので、ある程度想像を働かせることが重要だ。

ファミリー層が多く住む地域の物件を買う場合、「22時くらいまである程度うるさいかもしれないな」とかだ。

少なくとも異なる時間帯で2回ほど内見すれば、ある程度の周辺環境がもたらす問題を想像できるのではないかと思う。

お隣さんの土地＆建物を確認

次はお隣さんの土地＆建物を確認しよう。

お隣さんの家の配置によっては、間取りや庭の位置、リビングの窓の向きなども限られてくることがある。

周りの環境を確認しながら家をどう配置するかを考える必要がある。

代表的なものは以下の４点。

1. 駐車場の位置
2. 庭の位置
3. 玄関の向き
4. リビングの窓の方向

不動産のプロの多くが「家の間取りより先に、駐車場と庭の位置を決めろ」と言っている、参考までに。

たまにお隣さんとの家の間隔（隙間）が、人間一人がギリギリ通れるくらいキチキチに詰められて立っている物件があるそう。

と言うかわたしが住む京都市にはそんな家がいっぱいあるのだが。

建物同士が近すぎるのも損しかないので注意。

建物同士が近いと空気の流れが悪くなり、湿気も滞留しやすく、シロアリなどを呼んだりカビが生えやすくなるので、なるべくなら避けたいポイントだ。

しかも！

外壁塗装工事をする際に、隣棟との間隔が狭すぎると足場を組めないという問題も起きてくる。

という悪循環が始まる。

（ちなみにわたしが自宅の間取りを決める際、隣家もまだ更地だったため、建った後に相手の2階の窓から我が家が丸見えになるという不測の事態が起こってしまった。
なのでその窓はずっとカーテンを閉めっぱなしにしている。）

前面道路の幅員を測る

所有地が接している道路（前面道路）の幅によっては、その土地は再建築不可である可能性がある。

土地の価値は前面道路の価値で決まる

そう言われるくらい前面道路は重要らしい。

内見時には必ずメジャーを持参しよう。

公道私道問わず前面道路に4ｍ以上の幅員があればとりあえずは安心だが（再建築可能）、①でも説明したように4ｍだとすれ違いがかなりストレスだ。

販売図面に「接道状況：南東4ｍ公道」などと書かれている場合、本当に４ｍ以上あるのかを必ず測っておこう！

4mに満たない場合はそもそも家を建てることができないので。

土地を買ってから「え、家建てれないの？(　ﾟдﾟ)」となる、割とマジで。

ゴミ集積所を確認する

そして最後に、その自治体のゴミ集積所がどこにあるかをキョロキョロと確認しておこう。

なぜならゴミ集積所にはゴミが山のように集まるからだ。

（出典：ごみ集積所に出された資源物は市の所有物です）

そしてゴミの臭いをプンプンさせたゴミ収集車が頻繁に通ることになる。
ゴミ収集に携わる方々には本当に感謝しております。

しかもしかも、ゴミ収集の利便性を考慮しゴミ集積所は角地や大通り沿いに設定されることが多いのだが、カラスやネズミに荒らされてぐちゃぐちゃになることもある！！！！

（出典：カラスに荒らされたゴミ集積所）

もちろん生ゴミなどが散らばった場合は、ゴキさんやネズミさんたちも大集合する。

そして彼らはいずれあなたの家に…というのが冗談じゃなく起こる。

さいごに

ということで、土地探しで失敗しないためにチェックすべきポイントをまとめてみた。

下見時に売主同席の場合は、あまり重箱の隅をつつくように何から何まで細々と見ないように、せめて神経質な買主だと思われないように心がけよう。

「この土地に決めた！！」と思って買い付け証明書を出しても、＂後々トラブルになるうるさい客＂だと思われたら売却を断られる可能性がまあまああるらしい。

ということで、ここまでお読み下さりありがとうございました！

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