➀知らないとヤバい"販売図面"の見方。不動産のド素人が中古戸建を購入する

こんにちは、RYOです。

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筆者
ぼくは、最近マイホーム購入について考え始めた30歳手前の不動産ド素人です

リベ大の両学長が繰り返し言う通り、

マイホーム購入に失敗すると甚大な金銭的負担や精神的負担を背負いますし、

マイホーム購入は確実に人生を左右する大きな買い物です。

絶対に失敗できません・・・(;゚Д゚)ゴクリ

» 後はだらだらと話していますので興味があればクリックで読み進めてください(笑)

中古戸建 購入

色々調べた結果、中古の戸建てを購入しリフォームするのが初期費用的にも残る価値的にも良いのではと思い、まずは

・SUUMO

・LIFULL HOME’S

・at home

で中古戸建の検索を始めました。

しかし物件が見つかっても、「ん、この接道状況ってなに?」「は、けんぺー率?」という風にわからないことが多過ぎたのです(笑)

なのでとりあえず本記事では、自分のために物件概要や詳細情報の各項目の意味を図解多めで備忘録として残しておこうと思ったのです。

不動産の各用語の勉強にあたって、朝から晩まで暇さえあれば色んな不動産系Youtuberの方の動画を観まくりました。

再生回数が数十万回を超える不動産系Youtuberから再生回数2桁のひよっこ不動産系Youtuberまで、かなりの数を観たうえで、今回の記事をまとめようと思い立ちました。

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ということで、ぼくのような不動産素人が1から中古戸建を購入する過程(軌跡)を共有することは非常に有意義だと思います。

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筆者
なぜなら不動産のプロは素人がどこでつまづくかが分かっていないからです(笑)

あくまで素人のブログなので、誤った認識や理解不足の解説もあるかもしれません。

本記事を妄信して戸建て購入を決定するようなバカなことはやめてください。

本記事は非常に長いので、ご自身が気になった項目のみの解説を見る感じの方がいいと思います。

初めから全部読もうと思ったら恐らく吐きます。

物件概要の各項目の説明

中古戸建 購入

ではまずは、物件の大まかな概要を示す項目について解説していきます。

これらは専門的な知識が無い方でも割とサクッとご理解頂けるのではと思っています。

こちらの方の動画が非常にわかりやすかったので載せておきます↓

価格

物件価格 支払総額

まずはこれですね、物件情報の一番最初に確認するのがこの価格ではないでしょうか。

しかし、この価格はあくまで物件価格であって支払い総額では無いことに注意しましょう。

この価格にプラスして、

・登記費用

・仲介手数料

・不動産取得税

・ローン代行事務手数料

・など他多数

でさらに物件価格の7~10%がかかります!

2,000万円の物件を購入する場合、支払い総額は約2,200万円(価格の10%)くらいになると思っておきましょう。

「ローンシミュレーション」は実際に毎月払う額より安くシミュレーション結果が出て誤った安心感を植え付けられるので確認する必要なし。

また、その物件価格が税込なのか非課税物件なのかもチェックしましょう!

例えばこちらの物件の場合↓

物件価格 税込み

価格欄に1,280万円とだけ書いてあるので非課税物件になりますが、以下のような場合

・売主が法人/宅建業者

・リノベーション済み物件

・新築物件

のような場合は、その物件価格に消費税が含まれています。

課税物件と非課税物件でなにが違うのかというと・・・。

住宅ローン控除の控除額が変わります!!!

非課税物件なら1年間で20万円、10年間で最大200万円の控除を受けることができますが、

課税物件なら1年間で40万円、10年間で最大400万円の控除を受けることができます!

2022年4月1日から新たに改正された住宅ローン控除に関する動画がこちらです↓

不動産購入時の諸費用についてさらに詳しく知りたい方はこちらの動画をご覧ください↓

交通

徒歩○分 勘違い

 

○○駅まで徒歩△△分

 

物件情報で必ずと言っていいほど目にする項目だと思いますが、この数字は「80m=1分」で算出されています。

しかしこれには、

・坂道

・信号待ち

などが考慮されていないので、最短時間と思った方がいいのです。

また「徒歩○分」を決定する始点と終点にも罠があり、

始点:敷地の入り口から

終点;最寄り駅の一番近い出口まで

なので、実際とは少し(だいぶ?)異なる場合があります。

 

だいぶ極端な図にしましたが↓

徒歩○分 勘違い

(↑緑の線の距離は400mなので徒歩5分と計算された)

例えば、「東京駅まで徒歩5分」と紹介されている高層マンションE棟の11階に入居する場合、以下の区間は徒歩○分の中には考慮されていません↓

E棟11階→敷地の入り口

○番出口→東京駅のホームまで

田舎の小さい駅ならともかく、都会の大きな駅の場合は「5番出口」「18番出口」「32番出口」というように、各方面に出口がいっぱいあるので実際はその出口から駅のホームまでの時間は考慮されていないのです。

所在地

物件情報 住所

売り主のプライバシー保護の観点からその売家の住所(所在地)が細かく出ていないことも多いんですが、最近は〈地図を見る〉ボタンなどでストリートビューが表示されるので所在地が見つけられない、ということは少ないと思います。

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筆者
往復1時間かけてその物件に寄り道するより、Googlemapsのストリートビューで10分かけて外観を探す方がはるかに時間の節約になります(笑)

 

もちろん、「隣人問題」「騒音問題」「隣地境界」など実際に現地に行かないとわからないことも多々あるので、初めのふるいとしてストリートビューを活用しましょう。

築年月(築年数)

築年月 築年数

(↑こういう営業マンに出会ったら速攻で逃げましょう)

築年月(築年数)とはその名の通り、その家が完成した時期(完成してからの年月)を示します。

男の子 イラスト
読者
別に古い家でも安ければいいよ

と思っている方、気を付けてください!

住宅やビルなどの耐震基準というのは大きな地震が起きて被害が大きくなる度により厳しい耐震基準に更新されていっています。

つまり、築年数が古い建物ほど耐震性能が低いということになります。

 

もちろん耐震基準は毎年更新されるわけではないので、「この年以前の建物は旧耐震基準になっている」という意味で、最低でも旧耐震基準と新耐震基準くらいは見分けられた方がいいのです。

» 長いのであとは興味のある方だけクリックして読んで下さい

例えば木造住宅の場合↓

旧耐震基準:震度5の地震に耐えれる基準

新耐震基準:震度6の地震にも耐えれる基準

昨今では震度5以上の地震なんて日常茶飯事で起きていますので、震度6で家が倒壊されたらたまったもんじゃありませんよね。

ですので築古物件の場合は、建てられ始めた当時に適用された耐震基準についてもお勉強するのがマストなんです。

築年月の落とし穴

では築年月(築年数)の落とし穴について説明します。

築年月とは「家が完成した年月日」ですが、実際に「建築確認申請」(けんちくかくにんしんせい)をして建物が建てられ始めたのはもっと前なので、旧耐震かどうかの判断には微妙に気を付けるべきなんです。

木造物件なら1981年6月1日以前の建物は旧耐震物件になるので、築年月が1982年と表記されている場合

男の子 イラスト
読者

ふ~ラッキー耐えたぜ(笑)

ギリ新耐震基準の物件だったわーー

と喜ぶのは早いのです。

なぜなら、建物が建てられ始めたのは1981年(昭和56年)6月1日の法改正より前の時期かもしれないからです!!

売家の耐震基準は建築確認申請をした時点での建築基準法に則っているので、不動産屋に「この家が建築確認申請をしたのはいつですか?」と聞くのがベストだと言われています。

耐震の基礎知識はこちらの動画がわかりやすかったです↓

木造住宅の耐震基準

地震大国"日本"で木造中古戸建てを購入する際の一番の懸念点は、(筆者にとっては)価格や立地ではなく耐震性能です。

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筆者
ぼくが探している中古の安い戸建てなら、築年数20年以上なんてザラで、30年~50年なんていう物件までごろごろヒットします(笑)

 

しかも「旧耐震」とか「新耐震」とか「2000年基準」とか色んな基準があるようなので、まじでチンプンカンプンでした(^ω^)

旧耐震基準と新耐震基準について、こちらの方のブログが非常にわかりやすかったので紹介しておきます↓

中古のマンションや一戸建てを探すときに気を付けるポイントのひとつが建物の耐震性能です。旧耐震基準、新耐震基準のどちらの基…

資産価値のある家を買う。マイホーム購入はミトミ

【耐震性の見分け方】建築年月日(築年数)ではなく「建築確認の申請日」耐震基準は、地震に対する住宅の安全を確保する基準であ…

 

(上述しましたが)耐震基準は大きく以下の3つに分けられます↓

・旧耐震基準(1981年5月31日以前の建物)

・新耐震基準(1981年6月1日以降の建物)

・2000年基準(2000年6月1日以降の建物)

「旧耐震基準」と「新耐震基準」は大きく違いますので、少なくとも旧耐震基準の物件を見つけた場合は耐震補強工事を行うことが前提になると思います。

また旧耐震基準の物件は住宅ローン控除も適用されない場合が非常に多いので、わざわざ安いからという理由だけで旧耐震基準の物件を選ぶのは得策ではないように思います。

2000年基準について解説していた動画がこちら↓

また、(ぼくは)新耐震基準の物件であっても物件購入の前に必ず耐震診断を行おうと思っています。

その耐震診断の評点によって、風呂/キッチン/トイレなどの水回りのリフォーム工事の際に耐震補強を行うかを考えます。

「○○県 耐震診断」と検索すれば補助金の内容などを確認できるので是非!

耐震診断についてのわかりやすかった動画がこちら↓

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建物面積

建物面積 延床面積

建物面積は、その土地に立っている建物の各階の床面積の合計を指します。

・壁芯面積(へきしん)

・延床面積(のべゆか)

・建延面積(たてのべ)

とも呼ばれるらしい。

この建物面積は、(後述する)容積率に影響されます。

建物面積

似たようなものに「建築面積」がありますが、それは建物を真上から見たときの面積なので勘違いしないように。

平屋の場合は建築面積と建物面積が一緒になる(当たり前ですが)

土地面積

土地面積 敷地面積

土地面積はそのまんまその土地の面積を指します。

敷地面積(しきちめんせき)と呼ぶこともあるそう。

建築面積と同様に、その土地を真上から見たときの面積を指すので、傾斜地などでは実際の表面積より土地面積が狭い場合があります。

この土地面積とさっきの建物面積(もしくは建築面積)を使って建ぺい率とか容積率を算出します↓

土地面積 & 建築面積 → 建ぺい率

土地面積 & 建物面積 → 容積率

間取り

間取り LDK

間取りとは3DKとか4LDKとかのやつですね。

LDKのそれぞれの意味とかはとりあえず置いておいて、特に気にして欲しいのが「ノリが良いか悪いか」ということなんです。

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筆者
実は間取り図を見ただけである程度その物件が地震に強いかどうかってのがわかります!

専門用語で「直下率」と呼ばれますが、1階の柱と2階の柱が同じ位置に無い物件は地震に強い物件とは言えません。

これは新耐震とか旧耐震とか関係なく、間取り図だけで判断できることです。

家の断面図をイメージして、1階と2階で柱のノリが良いか悪いかは必ず確認しましょう!

これ以上の内容を言葉で説明するのは難しいので、参考動画をご覧ください↓

また、建物がなるべく正方形に近い方が耐震性能が高いので、あまり極端な凸凹があるような物件だったり、めちゃ細長い物件などをわざわざ購入するのはやめましょう。

こちらの方の動画を参考に↓

物件詳細情報

中古戸建 購入

さて、大まかな概要は皆さんご理解して頂けたと思いますが、問題はこっからですよ(゜.゜)

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筆者
実際に物件購入を検討する際、以下に示すほぼ全ての物件詳細状況を理解しておいた方がいいと、ぼくは本気で思っています。

まあ一部中古戸建には必要のない情報などもあるのですが、それらも含めて理解すると今後、物件詳細情報を見るだけで

現地に行く前により詳しい物件の情報をある程度知ることができ

物件詳細情報のみでもある程度その物件がアリかナシかを判断できるようになります。

価格とか立地だけで物件を選んでイチイチ内見していては、どんな暇人でも購入まで辿り着けません!

現地に行かなくてもある程度の物件情報を理解できることはマストだと思っています。

理解が難しい項目は説明も非常に長くなっていますが、一緒に頑張りましょう!

以下の項目は【LIFULL HOME’S】に記載されている物件詳細情報ですので、SUUMOやat homeなどとは微妙に違います。

販売図面 物件情報

では始めます!

接道状況

この接道(せつどう)状況とは、「購入する敷地が道路とどのように接しているか」を表しています。

この接道状況の項目でわかることは「再建築可能な土地かどうか」ということです。

生まれてから今まで人生で一度も耳にしたことがありませんでしたが、道路と敷地の接し方によってはその土地に新たに建物を建てることができない(=再建築不可)らしいのです。

建築基準法第43条によると、

建築物の敷地は原則として、建築基準法上の道路と2m以上の長さで接しなければならない

とする接道義務があります。

これは消防活動などに支障をきたすことがないように定められたものです。

(↓例)

中古戸建 購入

上図のABCEFGは道路と1.8mしか接していませんので、再建築不可な土地となります。

この接道義務を果たしていない土地には建物を再建築できないので、今ある家をリフォームする分にはOKですが新たに取り壊して新築したり、既存の家をさらに増築することはできません。

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旗竿地(はたざおち)

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筆者
別に接道が1mでも、家の前に消防車が停まれるならええんちゃうん、って思いましたが・・・。

先ほどの画像ではそうなんですが、実は旗竿地(はたざおち)と呼ばれるこういう形の土地(X)もあるんです↓

中古戸建 購入

もともとは一つの土地を分割して売った場合などにこの旗竿地が生まれます。

(注意したら実は周りにもめちゃくちゃあります)

こういった旗竿地もカバーするために接道義務2mは守らなければならないようです。

この接道義務を満たしていない敷地(建物)を購入した場合、もし地震で家が倒壊したり、火災が起きて家が全焼してもその土地には建物を再建築できないので、

男の子 イラスト

おれらの家族、これからどうしたらいいの?

ってかこの土地、どうすんの?

となります。

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筆者
極端に言うと、建物を建てれない土地に用はありません(笑)

接道義務についてはこちらの方の解説が参考になりました↓

再建築不可のメリット・デメリット

女の子 イラスト
読者
別に今ある中古戸建をリフォームして住むから、再建築不可でもいいんだけど

と思った方もおられるのではないでしょうか、はい、ぼくもそう思いました。

再建築不可物件の重要なことは、

・買う時は安く買える

・売る時は高く売れない

ってことです。

メリット・デメリットについて知りたい方はこちらの動画を↓

再建築不可の条件

接道義務について重要なことは、

・4m以上の建築基準法上の道路に(敷地が)2m以上接している

・前面道路の幅員が4m以下でも2項道路の場合はセットバックすれば再建築可能になる(後述します)

ということです。

建築基準法上の道路の大前提は、公道私道問わず「幅員4m以上の道路」です↓

中古戸建 購入

上の画像で、ABCEFGが道路と2m以上接している場合でもその道路の幅員(ふくいん)が4m以下の場合は、同じく再建築不可となります↓

中古戸建 購入

よく考えたら当たり前の話ですよね、救急車や消防車が通れない幅の道路の先に住宅が密集していたらヤバすぎます↓

中古戸建 購入

※例外的に、周囲に大きな空き地を有する建築物は接道義務を果たさなくても良いらしい

接道義務を果たしていない住宅はまだまだ国内にたくさんありますが、そーゆー住宅は建築基準法で接道義務が付加される前から建っているのでギリセーフです。

実際の販売図面ではこんな感じで書かれます↓

販売図面 見方

↑この物件、幅員がギリギリ4m足りないので再建築不可でした。

例外的に、道路幅が4m以下でも建築基準法上の道路として見なされる場合もあるので、詳しいことは不動産屋に聞いてください。

再建築不可の物件の場合、必ず「再建築不可」と明示しなければならないと法律で決まっているので、自分で再建築不可かどうかを判断する必要は無さそうです。

参考になったブログ↓

イエコン

この記事では、建築基準法の接道義務について不動産に関する知識をあまりお持ちでない方でもわかりやすいように「建築基準法の接…

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セットバック

さて、接道義務の説明で、

前面道路の幅員が4m以下でも2項道路の場合はセットバックすれば再建築可能になる

と書きました。

まずは意味不明な2項道路(にこうどーろ)という言葉の意味を説明します。

2項道路とは、建築基準法第42条第2項の規定により道路であるものとみなされた幅4m未満の道のことです。

早い話、「幅員4m未満でも建築基準法上の道路と認められる場合があるよ~」ってことですね。

男の子 イラスト
読者
幅4m未満でもOKな道路があるんだあぁぁぁ、へーーー!!

» 長いのであとは興味のある方だけクリックして読んで下さい

先ほどの画像で↓

中古戸建 購入

ABCEFGは、前面道路の幅が4m未満なので再建築不可でしたよね?

しかしセットバックをして道路両側の家が自分の土地の一部を道路として提供し、結果的に幅4mの道路になった場合はどうなるのでしょう?

中古戸建 購入

あら不思議、ABCDEFGHがそれぞれ1mずつ自分の土地をセットバック(後退)させたことで、4mの道路になってしまいました。

このように「セットバックを行って幅員4m以上になった仮道路をちゃんと道路として認めます」、という特例が2項道路なんですね。

例えば再建築不可な土地に立つ自分の家(A)を再建築する場合、前面道路が2項道路の場合は、道路の中心線から2mの位置までセットバックすれば再建築可能ということになります。

D-LINE不動産 中古住宅仲介とリフォーム・リノベーションより引用)

京都にはこんな感じの、歯抜け状態の路地がめちゃくちゃあります…

セットバックは建て替え時に必ず実施しなければならないので、A~Hの全住宅が老朽化で家を建て替えた時に、2項道路は初めて幅員4m以上の建築基準法上の道路になるのです。

それまでは下のように歯抜けのような地形になりますが↓

中古戸建 購入

将来的には幅員が4mの道路ができあがるのです。

これ考えた人優秀すぎ(*´Д`*)

「再建築可能にしたげるから、あなたの土地をちょっとセットバックさせて」

なんて言ったら批難の嵐です。

木造住宅は最長でも100年以内には建て替えなければならいので、100年後の未来を見据えて、いずれ2項道路は全て4m道路になるという計算…

セットバックについてはこちらの動画が非常に参考になりました↓

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私道負担面積

さて、私道負担面積の説明の前に私道とは何かを説明します。

私道とは文字通り、個人や法人が所有する道路で公道の対義語になります。

私道には主に3つの種類があります↓

➀自分が所有権を100%持っている私道

②自分と他の人が共有で所有権を持っている私道

③自分が所有権を持っていない私道

私道についてわかりやすかった動画のリンクを下に貼っておきますので、是非ご確認ください↓

これからの説明はほぼ↑の動画の内容をなぞっているだけです、予めご了承ください。

» 長いので後は興味のある方だけクリックして読んで下さい

➀自分が所有権を100%持っている私道

上のうち、➀番は自分の土地なのでトラブルになる確率はかなり低いです。

私道 トラブル

先ほどのセットバックした部分も私道になりますが、自分が所有する私道に誰かが路駐していた場合

オレノドウロダ ドケ

と言えば済みます。

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筆者
なんせ自分がその土地の所有者なので、致命的なリスクを負う可能性は非常に低いです。

しかし②③の場合は大きなトラブルに発展する可能性があります。

②自分と他の人が共有で所有権を持っている私道

この②のパターンはさらに以下の3つに分けることができます↓

㋐それぞれが道路の一部を所有している(自分の家の目の前)

㋑それぞれが道路の一部を所有している(自分の家の目の前以外)

㋒道路全体を共有者みんなが「持ち分」として所有している

この中で、まだ安心感があるのは㋒だけです。

㋐それぞれが道路の一部を所有している(自分の家の目の前)

㋐の場合は、

誰かが「ここ、うちの土地やから」とか言って私道上に自転車とかゴミ袋とかを置いた場合、車両の通行ができなくなる恐れがあります。

そういうことをする人に、

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筆者
すみません、車が通れないんですけど・・・

なんて言おうもんなら、

男の子 イラスト

ここ、ぼくの土地でっせ?

ぼくがぼくの土地をどう使おうがあんさんには関係ないでっしゃろ?

となる可能性があります。

㋑それぞれが道路の一部を所有している(自分の家の目の前以外)

では㋑の場合はどうでしょうか↓

私道 トラブル

はい、結局㋐と一緒です。

家の目の前に私道が無くても、自分の土地の所有権を主張してゴミや自転車を置く人がいればおしまいです。

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筆者

ゴミが邪魔で車通れへんやんけこのドアホ!

今すぐゴミどけんかい

などと言おうものなら、

ヤンキー
文句あるなら裁判所で話つけましょか、あぁ?

となります。

㋒道路全体を共有者みんなが「持ち分」として所有している

先ほど紹介したMK&Companyさんの動画内ではこの㋒の権利関係が最近増えてきており、

「権利関係上のリスクは実質心配する必要が無いのかなと思います」

と仰っています↓

確かにこの場合、自分の土地が定まっているわけではないので、誰かがゴミなどを放置していたとしても裁判などでは勝てる気がしますね(笑)

しかしどちらにしろ、ヤバい奴と私道を共有している場合、めんどくさいことになる可能性は0ではありません。

A「邪魔だ、どけろ」
B「なんだと、喧嘩売ってんのか?」
A「文句あるなら裁判しましょか?」
B「チッ‼(ぐむぅ)わーったよ。」

になる気がします(あくまで想像です)

③自分が所有権を持っていない私道

さて、これが一番ヤバイです↓

私道 トラブル

この③の場合、私道所有者の一存で、致命的なトラブルに発展する可能性があります。

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筆者
あのー、そんな場所に自転車置かれるとうち含めてみんなが公道に出れないんですけど・・・
悪い人間
私道所有者

ん、それがどうしたの?

自分の土地を好きに使ってなんで文句言われなあかんの?

筆者 イラスト
筆者
いえ、でも今までずっとトラブルなく使えてたのに、いきなり車出せなくなったら困りますよ~
悪い人間
私道所有者
あ、通りたいの?
他人の土地を無料で?厚かましいね、これからは通行料もらうわ
筆者 イラスト
筆者
通行料って…そんなバカな。
裁判所に言いますわ
悪い人間
私道所有者
あっそ、別にいいよ。
ここおれの土地やから。

私道所有者がヤバい奴の場合、こういうトラブルに発展する可能性がありますので、なるべくなら素人は避けた方が良いと思います。

※一応、今までずっと生活道路として使っていた場合は、急に通行料とかでトラブルになっても裁判では勝てた判例があり、「翌日からいきなり通れなくなる」といったことはほぼ無いらしい。

でも結局私道所有者からの嫌がらせなどを受けて引っ越ししなければならなくなったりするので、やはり素人は避けるべき。

万が一、どうしてもその物件が気に入ったので「自分が所有権を持っていない私道」であっても中古戸建を購入したい場合、以下の3つの承諾書をもらえるなら買っても良いと言われています↓

㋽私道の無償通行の承諾(車両含む)

㋔掘削工事の承諾(上下水道・ガス菅等)

㋕第三者継承(所有者が変わる場合)

このうち一つでも欠ければ、数年後/数十年後にトラブルに巻き込まれる可能性があります。

注意しましょう!

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建物構造

建物構造

S造、RC造、SRC造、木造とは? 構造別のメリット・デメリットや選び方より引用)

建物構造は大きく以下の4つに分けられます↓

➀鉄骨造(S造)

②鉄筋コンクリート造(RC造)

③鉄筋鉄骨コンクリート造(SRC造)

④木造(W造)

各構造のメリット・デメリットは以下の記事でわかりやすく紹介されているので参考にして下さい↓

RENOSY マガジン(リノシーマガジン)

ご自身が所有している建物の構造を気にしたことはあるでしょうか? 家具や食器にはこだわるけど、建物の構造はそれほど気にして…

男の子 イラスト
読者

いや、文字ばっかやんか、そーゆーことちゃうねん。

それぞれの建築構造の比較表みたいな、図解無いのん?

と思いますよね、はい。

こちらの方の比較表が非常にわかりやすかったので載せておきます↓

【簡単解説】S造とは?W造、RC造、SRC造との違いと3つの特徴を解説!より引用)

まあ普通の中古戸建であればほとんどが木造で、たまーに鉄骨造(軽量鉄骨造とも)が紛れ込んでいます。

マンションであればRC造が普通だと思いますが、最近はSRC造も増えてきているようです。

しかしぼくの場合、

中古で戸建を購入し、リフォームする

が大前提なので、リフォームしにくい軽量鉄骨造も選択肢から排除します。

つまり、(ぼくの場合は)木造一択です。

知り合いの建築業者にめちゃくちゃ強く忠告されました。

「2006年以前の鉄骨造は絶対に買うな。

アスベスト建材の処理費だけで破産するぞ」

と。

「木造もアスベストは含まれているがまだマシだ」とも。

主要採光面

主要採光面の説明はYoutubeではヒットしなかったので、主にこちらの方々のブログを参考にしました↓

主要採光面とは その建物・その部屋が主に採光を得る面の事。 採光とは、自然光の事で外の光が取り込める窓や開口部(採光上有…

日当たり良好生活

その中でも注目したいのが「主要採光面」についてです。 でも主要採光面とは、あまり聞かない言葉ではないでしょうか...…

(これまた初めて知りましたが)建築基準法では、主な居住スペースとなる部屋には、

部屋の床面積の1/7以上の面積を持った採光上有効な開口部(つまり窓や天窓など)を設けなければならない

と決まっているそうなのです。

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筆者
なので、「窓が全くない部屋は造れない」ということですよね、たぶん。

トイレは居住スペースじゃないので窓が無くてもOKなんですね。

主要採光面とは「その建物(もしくはその部屋)が主に採光を得る面のこと」とあります。

もっとわかりやすく言うと、「外の光が入る窓や開口部のうち、面積が最も大きい面」のことです。

たとえ一つしかない窓が北向きで部屋がとても薄暗くても、そこに自然光が差すのであればその窓がある場所が採光面となります。

主要採光面とは?方角との関係と採光の良い部屋を探す3つのポイントより抜粋)

なるほど、この主要採光面は表記されていない場合も多く、ぼく的にも現地に足を運んで判断するのであまり重視するポイントでは無さそうです。

図面の間取りと方角で判断できるのでは、と思います。

総戸数(そうこすう)

これはマンションなどの集合住宅を購入する際に必要な情報ですね。

総戸数とは「世帯数」のことで、101号室とか203号室とかの合計数ですね。

マンションでは修繕積立金などを毎月集められるそうですが、同じ規模のマンションなら総戸数が少ないほど修繕積立金は高くなる傾向にあります。

修繕費を何世帯で割るのかって感じですね。

駐車場

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筆者
滋賀県民の筆者にとって、購入物件に駐車場があるのはマストです(笑)

現在ぼくは車を1台所有しており、将来的には2台に増える可能性もありますが、とりあえずは1台分さえ駐車場が確保できていればOKとします。

都市計画

「都市計画」なんて、我々一般人にはあまりなじみのない言葉ですよね。

都市計画を文字で説明するとこうなります↓

都市の将来を想定して、そのために必要な規制・誘導・整備を行い、より良い都市に発展させるための方法や手段のこと

よく考えたらそんなに難しいことは言ってないんですが、まだ「 ( ゚д゚)ポカーン 」ですよね、わかります(笑)

なのでもう少しわかりやすく説明します。

中古戸建 購入

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あなたは、閑静な住宅街のど真ん中にごみ焼却処理場が建っているのを見たことありますか?

もしくは、

小学校の隣にパチンコ店とかキャバクラが建ってるの見たことありますか?
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筆者
こんなの見たこと無いですよね、絶対!

都市計画法があるからこそ、こういった事態を回避できているのです!!!

↑ちなみに歴史都市『京都』の優れた景観を守るための様々な規制(高さ制限とか)も都市計画法で規制されています。

こんなんありました、めちゃ面白いので是非ご覧あれ↓

国交省のHPにもわかりやすく図解してあるので興味のある方はこちらで↓

さて、物件情報に記載される都市計画の種類は主に以下の2つだと思います↓

・市街化区域

・市街化調整区域

それぞれ説明していきます。

都市計画や市街化調整区域についての概要はこちらの方の動画がわかりやすかったです↓

市街化区域

物件情報の都市計画欄に「市街化区域」と記載されている場合は特に問題ありません!

実際、国民の95%はこの「市街化区域」に住んでいるそうです。

市街化区域とは、

現在栄えている地域、もしくは今後10年以内に栄えさせたい地域

のことなので、この市街化区域では特に規制なく家を建てられます。

市街化調整区域

しかし、都市計画欄に「市街化調整区域」と記載されている場合は少し慎重になった方がいいかもしれません。

市街化調整区域とは、市街化を抑制したい区域のことです。

女の子 イラスト
読者
なるほど、「畑や田んぼを緑のまま残しておきましょうね」って感じの区域ですね

この市街化調整区域の特徴はいくつかあり、

・開発されないので価値が低い

・インフラが整っていない

・売却時に売れにくい

・住宅ローンが却下されることも

などが挙げられます。

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筆者

ちなみに滋賀県大津市で中古の戸建て物件を探していた筆者も、「お、いいな」と思った物件が市街化調整区域内でした。

あなたの周りにも意外に多いかもしれませんね・・・。

つまりこの市街化調整区域には原則家を建てることはできません!!!

しかし例外もあります!(←え、いきなり(゚Д゚;)

市街化調整区域内に新築を建てるための要件は以下の3つです↓

㋖法律(都市計画法)ができた昭和46年よりも前から建物が存在する場合

㋗農家をやる場合

㋘沿道・立ち退き・開発分譲

市街化調整区域に家を建てたい、戸建てを購入したい方はこちらの動画をご覧ください↓

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地目

地目(ちもく)とは、登記所の登記官が決定した土地の主な用途のことです。

ビジネスマンのイラスト
登記官
人に例えると、国籍や性別といった感じですかね

地目は、現況と利用状況によって決められることになっており、田、畑、宅地など23種類に区分されています。

» 23種類の地目一覧↓

  1. 宅地
  2. 学校用地
  3. 鉄道用地
  4. 塩田
  5. 鉱泉地
  6. 池沼
  7. 山林
  8. 牧場
  9. 原野
  10. 墓地
  11. 境内地
  12. 運河用地
  13. 水道用地
  14. 用悪水路
  15. ため池
  16. 井溝
  17. 保安林
  18. 公衆用道路
  19. 公園
  20. 雑種地

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まあ基本的にこの地目の欄には「宅地」と書かれていると思いますが、この欄に「畑」と「田」と書かれている場合は自由に売買できないので要注意です。

参考動画↓

用途地域(ようとちいき)

この用途地域は、先ほどの都市計画法の市街化区域に用途別に定められた13種類の地域のことです。

超簡単に言うと、

その土地の使い道(用途)が決まっている地域

です。

ビジネスマンのイラスト
役人
あ、その地域に病院建てちゃダメだよ。
うん、その地域なら風俗店建ててもいいよ。
え、そこに商業施設はダメでしょーが。

という風に、土地の使い道(用途)がある程度決まっています。

» 13種類の用途地域一覧

  1. 第一種低層住居専用地域
  2. 第二種低層住居専用地域
  3. 第一種中高層住居専用地域
  4. 第二種中高層住居専用地域
  5. 第一種住居地域
  6. 第二種住居地域
  7. 準住居地域
  8. 田園住居地域
  9. 近隣商業地域
  10. 商業地域
  11. 準工業地域
  12. 工業地域
  13. 工業専用地域

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例えば、用途地域で最も厳しく用途が限定されているのが➀の第一種低層住居専用地域ですが、その限定条件は以下のような感じです↓

・3階建て以下の低層住宅のみ

・宗教施設(神社・寺・教会)

・保育園

・銭湯

・老人ホーム

・図書館

・幼稚園や学校など

なるほど、とにかく住宅街の閑静さを邪魔する建物はダメって事ですか!!?

こちらは"THE 住宅街"って感じですよね。

男の子 イラスト
読者
つまりこの第一種低層住居専用地域に風俗店やパチンコ店、百貨店や工場などを建てることはできないって事ですね。

用途地域の区分によって、家の周りに商業施設や水商売のお店などが建つ可能性もあるので、一度でいいので目を通しておきましょう。

用途地域については、こちらの方の動画がめちゃくちゃわかりやすかったので載せておきます↓

地勢(ちせい)

ぼくは人生で初めて聞きました、ちせい。

ブログ アイコン
筆者
は?ちせい?

とりあえず、"at home"HPの不動産用語集に載っている説明がこちらです↓

比較的広域な視点で捉えた土地の概況のことで、自然環境だけでなく、

» 続きを読む

人工的な改変を含めた総合的な土地の状態をいい、地形・水系・植生・交通網・集落などの要素によって構成される。また、洪水、地震、津波などの災害の歴史も地勢に反映されている。

不動産評価や不動産開発に当たっては、当該不動産と周辺環境との関係や当該不動産の特性を把握することが必要となるが、そのためには、地勢を読み取り、十分に理解することが不可欠である。

なお、国土地理院が刊行している20万分の1の基本図は、比較的広域を対象とする土地および土地資源の利用開発、土地に関する調査・研究・計画等の広範囲な用途に供することができるように作成され、地勢図という名称が与えられている。

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地勢とはより抜粋)

また、"大東建託"HPの不動産用語集にはこう載っています↓

地勢とは、土地のありさまのことを言う。

土地の高低、傾き、地質に加え、山や川の配置や

» 続きを読む

海に面している等の環境面、さらに人工的な改変について等も含めた総合的な土地の状態のことである。

つまり地勢には、地形、水系、植生、交通網、集落等の様々な要素を含む。

また洪水や地震や津波などの自然災害の歴史も、地勢に大きく反映される。そのため不動産を評価するには、その土地の地勢を知ることが不可欠。

なお比較的広域を対象とし、土地や土地資源の開発、土地に関する調査、研究、計画等の広範囲な目的に使用されている国土地理院が刊行している基本図のことを地勢図と言い、これは20万分の1の縮図で作成されている。

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地勢(チセイ)より抜粋)

念のためにもう一つ、"不動産ジャパン"HPではこう説明されています↓

土地の高低や傾き(平坦、高台、低地、ひな壇、傾斜地など)、地質など土地の状態を表示しています。

地勢より抜粋)

まあめっちゃ早い話、

その土地がどんな状態かを教えてくれる

って事です。

この地勢欄には、

「高台」
「平坦」
「傾斜地」

などと表記されるのが一般的です。

公益社団法人首都圏不動産公正取引協議会が掲載しているPDF(不動産広告の規制についてによると、なんの法律かは知りませんが(不動産の公正競争規約の第13条 規則第8条かな?)にて、

一般消費者が通常予期することができない不動産の「地勢」、「形質」、「立地」、「環境」等に関する事項又は取引の相手方に「著しく不利益な取引条件」について、16の事項を「特定事項」として規定しています。

不動産広告の規制についてより抜粋)

という、「特定事項の明示義務」があるようなので、その地域が災害などのリスクを抱えている場合は必ず広告に表記があるようです。

後はご自身で各自治体のハザードマップを確認したらOKだと思います。

災害危険区域内の物件は基本的に買わないようにしましょう!

建ぺい率

さて、ようやくメジャーどころの建ぺい率に到達しました。

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筆者

けんぺーりつ。

けんぺー?意味不明

建ぺい率と、次で説明する容積率(ようせきりつ)はセットで解説されるのが普通ですが、今回は一応分けました。

建ぺい率とは、

敷地面積に対する建築面積の割合

を指します。

敷地面積とは「土地の広さ」、建築面積とは「建物を上空から見たときの面積」を指します、よね?

実は建築面積とは建物面積については既に上述していたこと、覚えてますか?

実はわたくしも完全に忘れていました(^ω^)

とりあえず図解しました↓

» 長いので後は興味のある方だけクリックして読んで下さい

建ぺい率

↑建物面積とは、真上から見たときの建物の面積なので、2階部分が大きい場合は2階部分の面積が建築面積となります。

建ぺい率50%と80%の違い↓

建ぺい率

まあ早い話、建ぺい率が大きい方がより大きな家を建てれる!ってことです。

女の子 イラスト
読者
たとえ敷地面積が狭くても、建ぺい率が高ければ大きな家を建てれる可能性があるってことね

実はそうなんです↓

なので中古物件を探す場合は、土地面積だけで判断するのはやめましょう。

本当に自分が欲している物件を見逃す可能性があります\(゜ロ\)(/ロ゜)/

余談ですが、この建ぺい率を規定するメリットがこちらです↓

用途地域や防火地域によって、その最高限度が決められています。

敷地内に一定割合の空地を確保することで、日照や通風、防火、避難などを確保するためのものです。

建ぺい率を超えて、建物は建てられません。

【ホームズ】建ぺい率(けんぺいりつ)より引用)

この建ぺい率が無い場合、日照権の負の連鎖が始まります(笑)

ブログ アイコン
筆者
「日照権の負の連鎖」という言葉がかもし出す筆者の日本語力の低さは一旦置いておきましょう(笑)

 

建ぺい率の規定が無いと、「おら庭いらね」という人間が建ぺい率ほぼ100%の建物を建てた場合のお隣さんが可哀想すぎます(笑)

 

とまあ、こんな感じなのです。

この建ぺい率には、カーポート(屋根付きの駐車場)なども対象となるので、駐車場がない物件で建物が建ぺい率ギリギリの場合は、新たに屋根付きの駐車場を作ろうと思っても建ぺい率オーバーになるので作れないといったことが起きます。

建ぺい率は同じ用途地域でも30%~60%と幅があるので、購入しようとしている土地の建ぺい率がなん%かというのは必ず確認しときましょう。

建ぺい率にも色々な緩和措置とかがあるので、いざ戸建て決定の際には不動産屋にもしっかり相談しましょう٩( ”ω” )و

建ぺい率についてわかりやすかった動画はこちらです↓

» 折りたたむ

容積率

では、建ぺい率のおともだち「容積率(ようせきりつ)」の解説に移ります。

容積率とは、

建物の延べ床面積の敷地面積に対する割合

を指す言葉です。

つまり、各階の面積を足した合計面積(=延床面積)を敷地面積で割った値(×100%)のことです↓

例えば、4階建てのビルの各階が50㎡で敷地面積が100㎡の場合の容積率はどうなるでしょうか?

答えは、200(50 × 4)/100=200%ということです。

» 長いので後は興味のある方だけクリックして読んで下さい

建ぺい率 容積率

容積率が大きければ大きいほど、室内空間が大きい家を作ることができますよね。

逆にその土地の容積率が200%と決まっている場合、

延床面積を200㎡以内に抑えなければならないのです!!!!

1階をドドーンと大きく100㎡使ったら、2階も100㎡にして2階建てにするか、2階と3階を50㎡ずつの3階建てにするかなどを考えなければなりません。

建ぺい率を規定する意味は「防火・住環境整備・避難・通風・陽当たり」などでしたが、容積率を規定する意味はなんでしょうか?

容積率の上限を設けるということは、一つの家屋で住める人数の上限を設けることと同じです。

容積率の上限が無ければ、10階建ての住居とか30階建ての住居とかを作れるわけです。

すると、その一軒に住める人数もとても多くなります。

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筆者
すると・・・?

火災の際に避難が難しくなったり、その地域に人口が過密化しその地域の電力消費量が爆上がりしたり下水処理が追いつかなかったりするのです。

ということで、容積率は人口の過密化を防ぐため(=人口密度調整のため)に規定されているということです。

その地域の人口を増やしたければ容積率を大きくすればいいし、その地域の人口を抑制したければ容積率を低くすればいいのです。

超便利~♪

容積率のわかりやすい動画はこちらでした↓

» 折りたたむ

土地権利

次に「土地権利」についてです。

つまり、その土地を購入した場合の土地の権利はどうなるのかを教えてくれます。

この土地権利は大きく分けて以下の2つに分けられます↓

➀ 所有権(しょゆうけん)

② 借地権(しゃくちけん)

この土地権利の欄は「所有権」と書いてあるのが大半ですが、たまに「借地権」とか「地上権」と書かれた物件もあります。

» 長いので後は興味のある方だけクリックして読んで下さい

➀ 所有権

土地権利の欄に所有権とある場合、その名の通り「その土地を所有する権利」も買うということになります。

つまり自分の土地なので、その空き地で子供がキャッチボールしていた場合はこう言えます↓

(ぼくが調べた限り)ほとんどの物件は所有権ごと売却するのが普通ですので、「所有権」と表記されている場合は土地ごともらえると思っておけばOKです。

自分の土地なので、その土地に建物を建てようが、家庭菜園を始めようが、その土地を誰かに貸そうが誰にも文句は言われません。

あなたの好きにできます。

 

当然、自分の土地なので都市計画税や固定資産税、不動産取得税は自分で支払わなければなりません。

 

しかし次に説明する「借地権」は少し厄介なんです↓

② 借地権

では土地権利の欄に「借地権」とあった場合はどうなのでしょうか?

借地権の場合、土地を利用する権利はあるが、土地の所有権自体は地主が持っているということになります。

所有権 借地権

つまり地主にその土地を借りているのですから、当然以下のような料金↓

・更新料

・保証金

・権利金

・毎月の地代

・建て替え承諾料(建て替えの際に必要)

などがかかってきます。

もし毎月の地代が、「固定資産税の金額」あるいは「固定資産税+α」くらいの金額なら地代はデメリットにはなりません。

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筆者
所有権にしろ借地権にしろ、どっちにしろ払わなければならない金額ですもんね

しかし、建物を新たに建て替える際の「建て替え承諾料」だったり、権利金とか保証金とか、とにかく(所有権と比べて)余分なコストがかかります。

また、借地権の場合は(担保としての価値が低いので)住宅ローンが通らない可能性もあるようです。

借地権の最大のメリットは、価格が安いということです。

初期費用を抑えて良い立地の物件に住めるのが借地権の魅力らしいです。

「所有権」と「借地権」についての説明(メリット・デメリット等)はこちらの方の動画がわかりやすかったです↓

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国土法届け出

国土法届け出の欄は「要/不要」のいずれかが表記されていると思いますが、基本的に「不要」と書かれている場合は無視で大丈夫です。

国土法の届け出とは、at homeの不動産用語集によると↓

土地の取引に関する届出で、国土利用計画法に基づき義務付けられているものをいう。

届け出なければならない取引は、次の3つの場合である。

» 続きを読む

1.一定面積以上の土地取引を行った場合(事後届出)

届出を要する面積は、市街化区域2,000平方メートル以上、その他の都市計画区域5,000平方メートル以上、都市計画区域外10,000平方メートル以上

2.注視区域において一定面積以上の取引を行おうとする場合(事前届出)

届出を要する面積は、1.と同じ面積。

3.監視区域において一定面積以上の取引を行おうとする場合(事前取引)

届出を要する面積は、1.未満の面積で都道府県知事が定める面積

なお、一般的に「国土法の届出」というときには、区域を限定せずに義務付けられている1.の事後届出を指すことが多い。

» 折りたたむ

国土法の届出とはより引用)

とのことです。

めっちゃかみ砕くと、要するに「市街化区域で2,000㎡以上(50m × 40m以上)の土地を購入する場合は届け出が必要です」ってことです。

女の子 イラスト
読者

は、2,000㎡以上!!!??

そんな土地、一般人が買えるわけ無いやんww

ブログ アイコン
筆者
なので普通のマイホーム購入とかの規模なら全く関係ない話なのです!!!

2,000㎡以上の広大な土地の購入を検討している方は届け出が必要になると思うので、後はご自身で調べてください(笑)

少なくとも筆者には全く縁のないお話でございました。

参考動画↓

現況(げんきょう)

現況とは「現在の状況」の略語で、物件が現在どのような利用状態であるかの説明です。

賃貸物件の場合は↓

・空き

・賃貸中

・満室

・建設中

などと書かれており、中古戸建ての場合は↓

・空き家

・居住中

などと表記されます。

まあわかりますよね、その家の利用状況を表しているのです。

例えば現況が「空き家」の場合は、何らかの理由でその家にはもう誰も住んでいないということがわかります。

また別記事でもまとめて解説する予定ですが、その空き家の理由が「相続した物件である」とか「離婚して一人には大き過ぎるので家を売りたい」などという理由の場合は値引き交渉できる可能性が高いと判断できます。

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筆者
「空き家」の場合は物件の内覧もわりと簡単にできそうですが、「居住中」の場合はまだ人が住んでいるお家にお邪魔して内覧するのでちょっと気を遣いそうですよね

っとまあ、こんな感じです。

引き渡し

筆者のように中古戸建を探している方は、この引き渡し欄には基本的に「相談」と書かれていると思います。

こちらの方の動画の↓

7分くらいから"④決済(物件の引き渡し)"という項目の説明が始まりますので参考にして下さい。

引き渡し時は(大きなお金が動くので)買主指定の金融機関で、関係者一同が集まる場合が多いようで、詳しいことはその時になってみないとわかりません。

かなり厳粛な雰囲気の中で引き渡し手続きが進むらしいので、慣れていないとその場の雰囲気に流されて確認しなければならないポイントを確認せずに契約完了してしまうケースも少なくないので、予め引き渡し手続きはどのような流れなのかを確認しておきましょう!

取引態様

そして取引態様(とりひきたいよう)です。

ブログ アイコン
筆者
これが意外に重要なんです!!!

取引態様とは、

不動産広告における宅建業者の立場

を表す言葉で、(中古戸建てを探している筆者の場合)基本的にこの欄には、

➀一般媒介(いっぱん)

②専任媒介(せんにん)

③専属専任媒介(せんぞくせんにん)

④売主(うりぬし)

の4種類のいずれかが記載されると思います。

これらは「売主と不動産屋との契約形態を表している」ので、買主には基本的には関係ない項目になります。

別に一般媒介契約でも専属専任媒介契約でも我々は普通に買うことができます。

しかしこれに付随して、覚えておいて損は無いので不動産の売買の仕組みを少し解説致します。

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筆者
超ざっくりと説明するので、頑張ってついてきてください!

» 長いので後は興味のある方だけクリックして読んで下さい

この売買の仕組みを理解し、上の○○媒介契約の内容を理解できれば、物件契約前の最後の一押しくらいの威力はあると思います。

自分が頼っている不動産屋の営業マンが買主の利益を尊重してくれる人間なのか、はたまた自分(自社)の利益を優先する人間なのかを判断できるのです。

ではいきましょう!


まず、(不動産屋目線で言えば)不動産の売買による仲介手数料は、

・両手仲介

・片手仲介

の2種類に分けられます。

基本的に不動産屋の収入源はこの仲介手数料だけなので、いかに仲介手数料を多くもらえるかが重要(死活問題?)になってきます。

ではそれぞれの仲介方法について解説します↓

両手仲介

両手仲介 手数料

  1. まずは家を売りたい人(売主)が、不動産屋A(仮)に行って家を売るための手続きをします。
  2. 不動産屋Aはその物件をレインズという全国の不動産屋がチェックできるサイトに登録しました。
  3. レインズに登録したので、放っておいても他の不動産屋が買主を探してくる可能性もありました。
  4. しかし不動産屋Aは汗水流して独自に買いたい人(買主)を探します。
  5. 結局、不動産屋Aは買主を見つけ、契約完了までこぎつけ、売主・買主両方から仲介手数料をもらいましたとさ。
  6. めでたしめでたし。

↑これがいわゆる「両手仲介」という仲介方法で、買主からも売主からも仲介手数料をもらえたケースです。

(売主側にも買主側にも)不動産屋が請求できる仲介手数料の上限は【物件価格 × 3%+6万円】ですが、普通の不動産屋はこの上限いっぱいMAXまで請求してきます。

ということは、例えば物件価格3,000万円の物件を両手仲介で契約完了した場合は、

192万円=(3,000万円 × 3%+6万円) × 2

が仲介手数料の総額となります。

ブログ アイコン
筆者

トンデモナイ金額ですね

両手仲介の場合は不動産屋はウハウハですね、まじで

しかしいつも両手仲介できるとは限らないのです。

片手仲介

こんな場合もあるのです↓

片手仲介 手数料

  1. まずは家を売りたい人(売主)が、不動産屋A(仮)に行って家を売るための手続きをします。
  2. 不動産屋Aはその物件をレインズという全国の不動産屋がチェックできるサイトに登録しました。
  3. 不動産屋Aはその物件を買いたい人(買主)を探します。
  4. しかし不動産屋Aだけでは買主を探すのに苦労していました。
  5. おっとそんな中、別の不動産屋Bが買主を見つけて不動産屋Aに連絡してきました。
  6. 不動産屋Aは両手仲介できないのを悔しがりながらも、売主に連絡して契約手続きが始まりました。
  7. 結局この契約は成立し、不動産屋Aは売主から、不動産屋Bは買主からそれぞれ仲介手数料をもらって終了しましたとさ。
  8. めでたしめでたし

↑これがいわゆる「片手仲介」という仲介方法で、不動産屋Aは売主から、不動産屋Bは買主から仲介手数料をもらえました。

前述したように、不動産屋が請求できる仲介手数料の上限は【物件価格 × 3%+6万円】ですが、普通の不動産屋はこの上限いっぱいMAXまで請求してきます。

ということは、例えば物件価格3,000万円の物件を片手仲介で契約完了した場合は、

96万円=(3,000万円 × 3%+6万円)

がAB双方が受け取る仲介手数料となります。

ブログ アイコン
筆者

不動産屋Bが買主を見つけてきたおかげで、約100万円も仲介手数料が少なくなりました。


さて、ここまでのお話が不動産の売買の仕組みでした。

つまり不動産屋は、

なにがなんでも両手仲介を成し遂げたい

という理想に燃える人間たちの溜まり場なのです。

上記の仕組みを頭に置いたうえで以下の動画を観て頂ければ○○媒介契約について理解できると思います。

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筆者
動画に丸投げですみません、もう長くなり過ぎて書くのが大変なんです。

(専属)専任媒介契約には素人が知らないリスクが存在するので、(各取引態様の詳細な説明を含めて)一度でいいのでこちらの動画に目を通しておいた方がいいと思います↓

» 折りたたむ

備考欄

さて、最後に備考欄を必ず確認するようにしましょう!

この備考欄には、不動産屋が買主に言っておかなければならない(言っておいた方がいい)情報などが書かれています。

例えば、「△△年にリビング床はリフォーム済み」とか「増築未登記部分有り(○㎡)」とかです。

その中でも以下の文言があれば一旦深呼吸するタイミングです↓

・告知事項あり

・心理的瑕疵あり

・契約不適合責任免責

最後にこれらを紹介して終わりにします。

告知事項あり

 

実は君に言わなければならないことがあるんだ・・・。

 

って恋人に言われたらドキッとしますよね。

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筆者
告知事項ありとはそういうことです。

つまり、「この物件、事故物件なんです」とか「○年前にこの部屋で自殺した人がいまして」とか「この部屋で殺人事件が起きまして」ということです。

その告知事項が「事故物件なんです」かどうかはわかりませんが、購入を思い留まらせる威力のある事柄を告知されることは間違いないので、見逃さないようにしましょう。

心理的瑕疵あり

瑕疵、これは「かし」と読みます。

リフォーム用語集で意味を調べると↓

物に対し一般的に備わっていて当然の機能が備わっていないこと。あるべき品質や性能が欠如している事。欠陥と類似する。

リフォーム ホームプロより引用)

つまり、物理的な瑕疵(かし)というのは、シロアリ被害とか雨漏れとかの物件の欠陥を指します。

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筆者
その瑕疵の前に「心理的」と付いているということは・・・?

そうです、これも事故物件を指す言葉なのです。

この言葉に出会ったら要注意です。

契約不適合責任免責

備考欄にこの「契約不適合責任免責」(けいやくふてきごうせきにんめんせき)と書かれている場合も注意が必要です。

これは、

一旦契約が完了したら、後から欠陥が見つかってもごちゃごちゃ言わんといてな

ってことなんです。

契約不適合な部分が見つかった場合の責任免責にしてなってことで、売主に有利(買主に不利)な条件なんです。

契約前に、

悪い人間
悪徳売主
この家はシロアリ被害もなし、雨漏れもなしだよ~♪

と言われたのに、いざ住み始めたらシロアリ被害で基礎はボロボロ、雨の日にはリビングに雨漏れがポタリポタリ。

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筆者

おい、約束が違うじゃねーかよおぉぉぉ

契約前に聞いてた家の状態と全然違うじゃねーか

改修費用払えや、この嘘つき野郎!

普通こうなります。

しかし備考欄に「契約不適合責任免責」という文字がある場合、

悪い人間
悪徳売主

契約書に「契約不適合責任免責」って書いてあるでしょ。

それ承知で契約したんでしょ?

文句あるなら裁判所行けや、絶対負けるけど(笑)

と言われます。

ですので、契約不適合責任免責の物件を買う場合は、

ブログ アイコン
筆者
買った後にその物件にどんな欠陥が見つかっても売主には一切文句を言いません

という覚悟で契約に臨むようにしてください。

内覧時に物件の目利きができない(筆者のような)不動産素人が契約不適合責任免責の物件を買う場合、購入前にちゃんと住宅診断士(ホームインスペクター)などの外部業者を手配しましょう。

契約不適合責任免責の文字が無い場合、一般的には購入から3ヵ月の間に契約不適合を発見したら売主負担で修繕するのが普通です。

さいごに

ということで、長々と物件情報の見方を書いてきま・・・

ブログ アイコン
筆者
え、約2万文字も書いてんのか!!!

本当にここまでお読み下さりありがとうございました。

現在は、マイホーム購入で絶対に失敗しないために勉強している最中ですが、物件情報の各項目を多少理解しただけでも物件選びに少し自信が湧いてきています(←逆にあかんやつ?笑

今後も、実際に戸建てを購入するまでの過程をお届けしようと思うので、そん時はまたお願いします!

本当にありがとうございました!

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